日前，多地個人按揭貸款額度“緊俏”，部分購房者反映需排隊等放款。與此同時，最新監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降，創(chuàng)8年來新低，2021年以來，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)低于各項貸款增速。

房地產(chǎn)貸款增速曾經(jīng)高企的原因是什么?房地產(chǎn)貸款增速為何會降低?接下來房地產(chǎn)貸款的走勢如何?

多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，由于監(jiān)管部門已開啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，未來房地產(chǎn)貸款增速不會再高速增長，但仍需注意兩方面問題。

一方面，不應(yīng)過度“妖魔化”房地產(chǎn)貸款，也不能采取“一刀切”模式，而應(yīng)理性看待房地產(chǎn)貸款合理增速對于國民經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，滿足購房者的剛需、改善型需求;另一方面，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款“過快”增長引發(fā)的風(fēng)險，堅決遏制違規(guī)業(yè)務(wù)，如“經(jīng)營貸”違規(guī)入樓市等，防止亂象回潮。

五個持續(xù)下降

經(jīng)持續(xù)整治，資金過度流入房地產(chǎn)市場的問題已得到初步扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)出“五個持續(xù)下降”特征。

一是房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速。

二是房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續(xù)7個月下降。

三是房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降。房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續(xù)下降趨勢。

四是理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降。相關(guān)理財產(chǎn)品余額同比下降36%，近一年來持續(xù)保持下降趨勢。

五是銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模持續(xù)下降。相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個月下降。

“五個持續(xù)下降”的背后，是各地堅決貫徹房地產(chǎn)長效機(jī)制要求的結(jié)果，也是金融監(jiān)管部門遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化勢頭的結(jié)果。

首先是管好銀行業(yè)資金閘門。眾所周知，房地產(chǎn)貸款由兩部分構(gòu)成，一是針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，二是針對購房者的個人按揭貸款。中國銀保監(jiān)會副主席梁濤表示，銀保監(jiān)會已與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，遏制“經(jīng)營貸”違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

其次是因城施策，積極落實差別化房地產(chǎn)信貸政策。初步統(tǒng)計，僅2020年以來，銀保監(jiān)會各級派出機(jī)構(gòu)配合各地政府出臺了130多項房地產(chǎn)調(diào)控措施。

最后是嚴(yán)懲違法違規(guī)行為。“近期，我們已對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。”梁濤說，銀保監(jiān)會持續(xù)三年開展“全國性房地產(chǎn)專項檢查”，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為“零容忍”。

增速快隱患多

“治病要祛根。”若要持續(xù)降低房地產(chǎn)貸款增速，就需要從曾經(jīng)推高房地產(chǎn)貸款增速的幾項原因入手。多位業(yè)內(nèi)人士表示，原因可從需求端、供給端兩方面分析。

需要明確的是，房地產(chǎn)貸款高速增長的主要推動力是個人按揭貸款，受此前去產(chǎn)能、去杠桿調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的推動作用則較小。

也就是說，杠桿主要加在了購房居民個人的身上。“從需求端看，居民確實有購房的信貸需求。”國家金融與發(fā)展實驗室副主任、上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛進(jìn)一步表示，但相比于需求端，房地產(chǎn)貸款高速增長的主要推動力在供給端。即銀行出于信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的考量，大力拓展個人按揭貸款。

自2012年尤其是2017年之后，不少銀行短期內(nèi)難以快速做大對公貸款規(guī)模。在去產(chǎn)能、去杠桿的大背景下，部分實體企業(yè)的信貸需求較為疲軟，有些好企業(yè)開始“貓冬”;相反，在亟須貸款的企業(yè)中，有一些是此前盲目擴(kuò)張“踏空”的、需要被淘汰出清的，信用風(fēng)險較高，銀行又不敢放貸。

對公貸款難做，零售貸款便成了銀行的重點拓展方向，其中個人按揭貸款是主力。

與同屬零售貸款的個人消費貸款相比，個人按揭貸款具有三大優(yōu)勢：規(guī)模大、期限長、風(fēng)險低。由于規(guī)模大，它能夠成為銀行的利潤穩(wěn)定器、市場拓展抓手;由于期限長，它能帶給銀行更高的綜合回報，促使銀行與客戶長期保持信貸關(guān)系，為后續(xù)其他業(yè)務(wù)的拓展創(chuàng)造條件;由于以房產(chǎn)作為抵押物，相較于信用貸款，它的風(fēng)險較低，為銀行減少了后顧之憂。

正是在以上需求端、供給端的綜合推動下，房地產(chǎn)貸款一度出現(xiàn)了快速增長，盡管短期內(nèi)滿足了居民的剛需以及改善型需求，但從長期看卻埋下了諸多風(fēng)險隱患。

未來走勢如何

遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向、防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險勢在必行。

“風(fēng)險主要體現(xiàn)在三方面。”曾剛說，其一，房地產(chǎn)貸款增速高企導(dǎo)致大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，擠占、吸附掉了原本屬于其他實體企業(yè)的資金，對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。其二，盡管有房產(chǎn)作為抵押物，個人按揭貸款看似風(fēng)險較低，但如果房地產(chǎn)價格過快上升、產(chǎn)生巨大泡沫，一旦泡沫破裂、房產(chǎn)價格劇烈下跌，這將引發(fā)嚴(yán)重的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。其三，過度給居民部門加杠桿、抬高居民部門杠桿率，一方面將加重居民個人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加債務(wù)風(fēng)險，另一方面將削弱居民的個人消費支出，抑制消費需求，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

該如何平衡購房需求與房地產(chǎn)貸款增速之間的關(guān)系?“要在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人說，截至2021年4月末，在銀行業(yè)發(fā)放的個人按揭貸款中，首套房占比達(dá)91.8%，同比上升0.8個百分點;投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

“下一步，中國銀保監(jiān)會將繼續(xù)貫徹落實黨中央、國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房價大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”梁濤說。

同時，保持對違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險;繼續(xù)支持好住房租賃市場發(fā)展，提供更有針對性的金融服務(wù);加強與相關(guān)部門的工作協(xié)同，形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的合力，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。