在過(guò)去，法拍房因?yàn)楣_(kāi)拍賣、多人圍觀的特點(diǎn)，比二手房市場(chǎng)更公開(kāi)、透明，所以一度成為了對(duì)應(yīng)小區(qū)乃至整個(gè)板塊二手房?jī)r(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。每每出現(xiàn)高溢價(jià)率成交的法拍房，總是能夠一舉拉高周邊的二手房掛牌價(jià)格。

但自杭州法拍房納入限購(gòu)范圍后，這種特殊的效應(yīng)便開(kāi)始逐漸減弱。7月，法拍房降溫的趨勢(shì)越發(fā)明顯，曾經(jīng)的熱門樓盤(pán)在法拍市場(chǎng)中風(fēng)光不再，大多以趨近市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交。而過(guò)去在法拍市場(chǎng)中有著獨(dú)立行情的學(xué)區(qū)房，也無(wú)一例外地開(kāi)始衰落。

文錦苑慘淡成交

法拍學(xué)區(qū)房高熱現(xiàn)象不再

本周二，一套中大·文錦苑的房源現(xiàn)身法拍市場(chǎng)，位于中大·文錦苑20幢3單元601室，房源面積143.47平方米，小區(qū)屬于學(xué)軍中學(xué)和十三中的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，是一套頂級(jí)學(xué)區(qū)房。放在過(guò)去，這套房子無(wú)疑會(huì)成為大熱門，但一直等到競(jìng)拍開(kāi)始，參拍人數(shù)卻僅有兩人。

更讓人大跌眼鏡的是，這套房源僅僅經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)價(jià)便匆匆落錘，最終成交總價(jià)1126萬(wàn)元，比起拍價(jià)只高出1萬(wàn)元，對(duì)比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)足足低了374萬(wàn)元，折合單價(jià)約7.85萬(wàn)元/平方米。

反觀兩個(gè)月前，同樣是文錦苑，一套140平方米左右的房源成交價(jià)卻可以達(dá)到1291萬(wàn)元，折合單價(jià)9.22萬(wàn)元/平方米。對(duì)比來(lái)看，兩個(gè)月內(nèi)，同一小區(qū)的學(xué)區(qū)房單價(jià)已經(jīng)下滑了近1.5萬(wàn)元/平方米。

不僅是文錦苑，同樣落寞的還有“杭州第一孟母盤(pán)”之稱的文鼎苑。該樓盤(pán)在法拍市場(chǎng)中成交過(guò)多套房源，其中成交單價(jià)最高的一套超10萬(wàn)元/平方米。但從最近的情況來(lái)看，局勢(shì)已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)。本月初，文鼎苑法拍房再次上新，吸引了2.5萬(wàn)人次圍觀，但參與競(jìng)拍的人卻僅有3位，最終的成交單價(jià)8.2萬(wàn)元/平方米，下降了近2萬(wàn)元/平方米。

作為法拍房中的金字塔尖，學(xué)區(qū)房曾在市場(chǎng)中創(chuàng)下過(guò)不少“神話”，像去年以“天價(jià)”成交的文鼎苑、名城公館等等，都有著名校傍身的突出優(yōu)勢(shì)。但隨著市場(chǎng)的降溫，學(xué)區(qū)房的高熱現(xiàn)象也一去不復(fù)返了。

從分化走向全面降溫

7月超9成法拍房低于評(píng)估價(jià)成交

其實(shí)，在學(xué)區(qū)房之前，法拍市場(chǎng)降溫的信號(hào)就已經(jīng)出現(xiàn)了。進(jìn)入7月后，這種現(xiàn)象更為明顯。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，7月份杭州法拍市場(chǎng)已經(jīng)成交了130套房源，低于評(píng)估價(jià)成交的房源數(shù)量達(dá)118套，占比90.7%。其中，還有不少成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的撿漏房源，價(jià)差達(dá)100萬(wàn)以上的房源有14套。

7月13日，位于橋西板塊的地鐵盤(pán)中城匯首套法拍房開(kāi)拍，項(xiàng)目剛于今年年初交付，是二手房市場(chǎng)中大受歡迎的次新房小區(qū)。但在這一次的法拍當(dāng)中，這套房子卻并未以高價(jià)落錘，最終成交價(jià)反而比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)還要低4萬(wàn)元。

緊接著7月20日，一線江景房御道兩套法拍房同天開(kāi)拍。其中，戶型面積較大的這套房源成交總價(jià)2000萬(wàn)元，成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元左右;而小戶型房源的成交價(jià)則為1000萬(wàn)元，比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低3萬(wàn)元。

如果僅是這樣看，御道法拍房的成交價(jià)格稱不上爆冷，但如果對(duì)比幾個(gè)月前，同一小區(qū)其他房源的成交情況，差距則非常明顯。根據(jù)阿里拍賣顯示，今年5月份，御道接連拍賣了4套房源，溢價(jià)率均在28%以上，溢價(jià)最高的一套成交價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高出731萬(wàn)，溢價(jià)率達(dá)55.3%。

此外，還有曾經(jīng)的萬(wàn)人搖紅盤(pán)楊柳郡，首次現(xiàn)身法拍市場(chǎng)，兩套房源被拍賣，但成交價(jià)均低于評(píng)估價(jià);筧橋近期看漲的二手房金色黎明，最近的一套法拍房成交價(jià)也只落在了493萬(wàn)元，折合單價(jià)4萬(wàn)元/平方米左右，對(duì)比4.4萬(wàn)元/平方米左右的二手房成交均價(jià)，價(jià)差超4000元/平方米。

這些房源當(dāng)中，有一線的江景房，有板塊內(nèi)的紅盤(pán)項(xiàng)目，也有高品質(zhì)的次新房小區(qū)。它們憑借著地段、品質(zhì)、配套等各類優(yōu)勢(shì)，成為了二手房市場(chǎng)中的佼佼者和法拍市場(chǎng)中的搶手貨。但即便這樣，這些房源也抵不住法拍市場(chǎng)降溫的大趨勢(shì)，通通走下了神壇，回歸市場(chǎng)價(jià)格，更不用說(shuō)市中心的老破小，對(duì)比之下，毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，低于評(píng)估價(jià)成交的房源比比皆是。

二手低迷、學(xué)區(qū)概念減弱

多重因素導(dǎo)致法拍全面降溫

法拍市場(chǎng)這波降溫的開(kāi)端，起于限購(gòu)政策的出臺(tái)。去年，杭州的法拍市場(chǎng)熱度一浪高過(guò)一浪，“天價(jià)”成交的房源層出不窮，甚至一度成為了炒作二手房?jī)r(jià)的手段之一。但眾所周知，過(guò)去的法拍房之所以會(huì)產(chǎn)生高溢價(jià)，是因?yàn)槠溟g包含了一張房票的價(jià)值。今年3月，新政出臺(tái)，法拍房被納入限購(gòu)范圍，法拍房無(wú)需房票的優(yōu)勢(shì)被突然終結(jié)，自然而然地過(guò)熱的市場(chǎng)便開(kāi)始了自主降溫。

不過(guò)，在法拍限購(gòu)之后，我們可以看到市場(chǎng)雖有變化，但是并不明顯，有些優(yōu)質(zhì)的豪宅項(xiàng)目，以及名校傍身的學(xué)區(qū)房仍然沒(méi)有特別大的反應(yīng)，反而是分化現(xiàn)象越來(lái)越突出。

到了近期，法拍房市場(chǎng)才算是真的冷了下來(lái)，價(jià)格開(kāi)始回落，競(jìng)拍者也變得更為理性和謹(jǐn)慎。那么，為什么是現(xiàn)在呢?

首先，從二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年3月開(kāi)始，杭州二手房的成交量就在不斷下降，進(jìn)入5月后月成交量直接跌破萬(wàn)套，出現(xiàn)“三連降”。6月底后，二手房市場(chǎng)的周成交量也在不斷下跌，7月的預(yù)估成交量不足7000套。

二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷的同時(shí)，堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了新的變化。集團(tuán)化辦學(xué)、多校劃片、分配生制度……從全國(guó)范圍來(lái)看，不斷出臺(tái)的教育政策，對(duì)學(xué)區(qū)概念造成了極大的沖擊，學(xué)區(qū)房逐漸開(kāi)始回歸本身的價(jià)值。

這兩大變化的出現(xiàn)，導(dǎo)致購(gòu)房者的預(yù)期降低，從而也成為了影響法拍房全面降溫的重要因素。同時(shí)，最近也有多家媒體報(bào)道，有不少銀行暫停了法拍貸，競(jìng)拍者的資金壓力增大，或許也是法拍房在近期明顯降溫的重要原因。(記者 宣鴻蝶)