編者按
海上起了風(fēng)浪，始作俑者不止是海風(fēng)，還有太陽和月亮的引力。它們代表著那些間接地、迂回的、潛移默化影響事物的變量，即“慢變量”。
對于房地產(chǎn)而言，城鎮(zhèn)化、人口增長、政策利好等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在慢慢減弱，企業(yè)自身產(chǎn)品力、創(chuàng)新力和競爭力的重塑，正在引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。
為此，和訊網(wǎng)啟動《慢變量時代的博弈》系列報(bào)道，與行業(yè)中的佼佼者一起深解房地產(chǎn)行業(yè)的慢變量時代。
最近網(wǎng)上流傳出一份萬科“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”的倡議，大家都把關(guān)注焦點(diǎn)放在了老大哥萬科身上，卻忽視了其中提到的一些有價值的信息點(diǎn)。比如這句——讓利益相關(guān)方感受舒服。
這兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)暴雷事件頻發(fā)，尤其是今年下半年有愈演愈烈之態(tài)勢，或許，這應(yīng)該是利益相關(guān)方集體感受最不舒服的半年了吧。其中最難過的一方群體恐怕也少不了投資端的銀行、券商、信托等。這怨誰呢？這個宏大命題，個中緣由，也不是一兩句話就能說清楚的。
但歷史從來都不是用來抱怨的，而是用來反思的。反復(fù)思考中也蘊(yùn)藏著別人看不見的機(jī)遇。
晨曦控股在深度觀察、思考、碰撞與交流中，便看到了這樣的“機(jī)遇”，切中資本端需求，醞釀出一條“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本數(shù)字化”的路徑。
01
資本端的機(jī)遇
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本數(shù)字化，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，“資本”二字差異，大概描摹出了這條路徑的關(guān)注群體——資本方，包括銀行、券商、信托、保險(xiǎn)等。
回到我們最初提出的問題——如何讓這個利益群體感受到安全和舒服？
這個專業(yè)性問題，晨曦控股副總裁靳勝利的描述盡量保持“深入淺出”：
1、首先，這是一個覆蓋投前投后鏈條的過程，投前包括土地獲取、土地研判，投后包括開發(fā)建設(shè)、供應(yīng)銷售、存貨狀態(tài)等。晨曦想解決的問題在于，從投資端向產(chǎn)業(yè)鏈下端下沉，搭建一個【數(shù)字信息化平臺】，使得【資本端】能夠參與到整個鏈條中來。
2、可能很多人會提出質(zhì)疑：這不就是一個信息資訊服務(wù)平臺嗎？靳勝利解釋，不完全一樣，比如某股票資訊平臺，它不會告訴你追求這只股票到底會怎么樣，應(yīng)不應(yīng)該買入，而晨曦想做的事情就是它既能告訴你一些資訊信息，又能告訴你建議。
3、或許這樣的例子可以幫助你理解這套體系。比如說，這套系統(tǒng)將杭州第三批拍地的所有參拍信息全部錄入到這個土地信息合集里，并且設(shè)定好研判數(shù)據(jù)指標(biāo)，就相當(dāng)于能直接調(diào)取企業(yè)數(shù)據(jù)，而不再需要一個個企業(yè)再單獨(dú)去錄一遍數(shù)據(jù)后再做出研判。再比如，要想研判某家房企的項(xiàng)目情況，由于系統(tǒng)前期已經(jīng)將一個個具體的項(xiàng)目錄入系統(tǒng)形成了一個子合集，每個項(xiàng)目的現(xiàn)金流、利潤、信用等數(shù)據(jù)一目了然，就可以直接研判出房企的項(xiàng)目情況。
4、也就是說，產(chǎn)業(yè)資本數(shù)字化平臺，構(gòu)建了一套底層數(shù)據(jù)架構(gòu)。通過底層架構(gòu)，可以幫助資本進(jìn)行投前投后的跟蹤研判。相當(dāng)于為資本端提供了一個研判的輔助工具。
02
非標(biāo)投資的困難和障礙
投資分兩種：標(biāo)準(zhǔn)投資和非標(biāo)投資，前者指股票、債券、ABS這種通過交易所進(jìn)行公開發(fā)售產(chǎn)品的投資，地產(chǎn)投資屬于后者，但這種非標(biāo)投資信息往往非常雜亂，需要靠底層將信息融合在一起，服務(wù)資本端的需求。
靳勝利說，他們之所以能夠關(guān)注到這種需求，是基于非標(biāo)投資現(xiàn)實(shí)中的困難或障礙而生，尤其是隨著外部環(huán)境的演變，非標(biāo)投資的弊端逐漸顯露：
1、輕管控。輕管控指我不需要知道你在做什么事，我只要知道是誰做的就行。但為此他們也付出了慘痛代價。因?yàn)橘Y本端衡量企業(yè)或項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)簡單粗暴，主要看排名，比如，只要是排名前50名的房企，我就給你投資，至于底層資產(chǎn)質(zhì)量，根本不關(guān)心。這就導(dǎo)致后續(xù)一點(diǎn)抓手都沒有。
2、輕底層。底層資產(chǎn)往往不清楚，沒有那么多、那么強(qiáng)的認(rèn)知上的構(gòu)建。這一點(diǎn)跟輕管控是一致的。
3、輕體系。所有的投資能力、所有項(xiàng)目管控的標(biāo)準(zhǔn)，全部是沉淀在以人為代表的投資經(jīng)理、資管經(jīng)理手上，這就會導(dǎo)致可能在少數(shù)的一些項(xiàng)目上做得比較好，但很難在比較大的范圍里實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，即不能保證經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)模效益。
靳勝利表示，上述這些就是非標(biāo)投資普遍遇到的一些障礙和瓶頸。尤其目前行業(yè)生發(fā)窘境，投資地產(chǎn)的資本受到了比較大的壓力和擠壓，他們也開始深切意識到此前對于底層資產(chǎn)的輕視和對項(xiàng)目信用盲目的信任，是導(dǎo)致今天結(jié)果的重要原因。所以資本也開始深刻反思這個問題，他們越來越渴望事先對底層的真實(shí)信息能夠有一個及時且全面的獲取。
有人會說，想了解企業(yè)看報(bào)表不就解決了嗎？靳勝利認(rèn)為，正常來說，評價一家企業(yè)的時候，常常習(xí)慣于借助于報(bào)表，但報(bào)表評價的房企往往有些失真。
為什么呢？因?yàn)榉慨a(chǎn)的投資周期往往是跨報(bào)表周期的，房企習(xí)慣按年度為單位編制報(bào)表。但很多房產(chǎn)項(xiàng)目不是在一個報(bào)表內(nèi)就能完成的，一般不可能在一年之內(nèi)開發(fā)完成，周期兩到三年，甚至更長。
跨周期的時候，就會有很多種財(cái)務(wù)的、合規(guī)的一些方式去調(diào)節(jié)報(bào)表，比如資本化費(fèi)用、利息手段等，這就導(dǎo)致了報(bào)表的失敏。
03
未來房地產(chǎn)信用層面的變化
對于今年的房地產(chǎn)行業(yè)，相信很多地產(chǎn)人都有頗多感悟。靳勝利也不例外。
在他看來，今年是政策密集發(fā)布的一年，顛簸期，恐怕身處其中的一些人或企業(yè)都不太好受。但換一個角度說，這恰恰是逆勢發(fā)展的一個機(jī)遇期。
而未來反映在融資端，也會有一些變化。比如，現(xiàn)階段國企和民企融資成本最大的一個區(qū)別就是，國企能夠拿到更便宜的錢，但等到市場真正出清之后，存活下來的一些民企，就能夠得到跟國企一樣的信用支持。再加上如果這些民企的運(yùn)營能力和整個組織的快速反應(yīng)能力更強(qiáng)，整個市場的陳述界面可能會煥然一新。這是屬于未來行業(yè)信用上的一個變化。
另外的一個變化是，行業(yè)會更加注重經(jīng)營生產(chǎn)。以前的競爭可能更多的是企業(yè)跟企業(yè)間的競爭，未來的競爭更多的是項(xiàng)目跟項(xiàng)目間的競爭，就是真正回歸到制造業(yè)，直接拼品質(zhì)、拼價格、拼效率。而在拼品質(zhì)的過程當(dāng)中，就需要更加精益化的生產(chǎn)，比如能否通過壓縮成本、交叉施工、錯位競爭等方式，實(shí)現(xiàn)效率提升，讓居住者對你的房子更滿意。
未來屬于賺慢錢賺小錢的時代，賺慢錢意味著投資回報(bào)周期變得比較慢，它需要用長錢去輔助、去跟蹤，需要長期資本去跟進(jìn)、去接受、去容納一些市場風(fēng)險(xiǎn)。賺小錢，指資本接受回歸到行業(yè)平均線水平的收益，至于資本是否有這樣的耐心以及成熟度，現(xiàn)在還尚未可知。
房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的日子，地產(chǎn)人甘心嗎？
靳勝利對此認(rèn)為，以前行業(yè)日子好過的時候，“豬”都能飛起來，現(xiàn)在行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，很多時候不以人的意志為轉(zhuǎn)移，不管甘心與否，都要接受現(xiàn)實(shí)，然后積極地做出轉(zhuǎn)變。
