編者按

海上起了風(fēng)浪，始作俑者不止是海風(fēng)，還有太陽和月亮的引力。它們代表著那些間接的、迂回的、潛移默化影響事物的變量，即“慢變量”。

對于房地產(chǎn)而言，城鎮(zhèn)化、人口增長、政策利好等能帶來行業(yè)快速發(fā)展的因素正在慢慢減弱，企業(yè)自身產(chǎn)品力、創(chuàng)新力和競爭力的重塑，正在引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

為此，和訊網(wǎng)啟動《慢變量時代的博弈》系列報道，與行業(yè)中的佼佼者一起深解房地產(chǎn)行業(yè)的慢變量時代。

相較于首輪火熱、多地塊高溢價成交，全國第二批次集中土拍超預(yù)期遇冷，流拍不止。而后各地政府和房企間展開了一輪土地層面的博弈，規(guī)則調(diào)整成為最直接的體現(xiàn)。第三輪各地土拍開拍在即，又會上演一場什么樣特色的土拍大戰(zhàn)？保利投顧研究院認(rèn)為，預(yù)計第三輪土拍成交結(jié)果比第二輪兩集中樂觀。下面幾個回合問答，或許也能帶給你一些思考。

壹

提問：首輪“兩集中”整體熱度較高，其中北深杭廈和重慶、無錫熱度維持高位，呈現(xiàn)“高溢價”特征，熱點(diǎn)城市的房企利潤空間嚴(yán)重壓縮；第二輪土拍多城進(jìn)程延期，紛紛針對土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。您認(rèn)為第三輪土拍，預(yù)計會呈現(xiàn)出哪些特征？

答：從前面兩輪競拍結(jié)果看，第一輪市場熱度高，第二輪熱度明顯下降，多地出現(xiàn)了流拍，各地勢必會通過調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)及競拍門檻、規(guī)則等，以保障土地成功出讓。總體看，預(yù)計會有以下特點(diǎn)：

①調(diào)整出讓結(jié)構(gòu)：通過降低外圍遠(yuǎn)郊素質(zhì)較差地塊的出讓規(guī)模，提升中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊出讓規(guī)模，穩(wěn)定市場預(yù)期；

②降低房企參拍門檻：調(diào)低保證金比例及繳付時間限制，以確保盡可能多的房企參與競拍；

③調(diào)整競拍規(guī)則：為降低房企開發(fā)成本，還可能會在地價、基礎(chǔ)配建、自持比例等方面做出讓利，改善房企利潤，提升房企參拍的積極性。

從我們觀察的情況看，廣州、深圳、蘇州等城市在第三輪土拍均采取了以上相關(guān)措施，在土拍規(guī)則調(diào)整、調(diào)控政策“糾偏”等的帶動下，預(yù)計成交結(jié)果會比第二輪兩集中樂觀，整體土地市場熱度將有所企穩(wěn)。

貳

提問：隨著各地土地市場調(diào)整土地出讓規(guī)則，品質(zhì)競爭已經(jīng)成為新的競拍方式。為應(yīng)對當(dāng)下“競品質(zhì)”的土地出讓政策，房企的發(fā)力點(diǎn)轉(zhuǎn)向何處，在產(chǎn)品端將會做出怎樣的調(diào)整？

答：從今年以來“兩集中”多地實(shí)行了“競品質(zhì)、定品質(zhì)”的競拍規(guī)則，如北京要求“投報高標(biāo)準(zhǔn)的住宅方案”，成都對材料選用、防水防澇、設(shè)施設(shè)備配置等均設(shè)定品質(zhì)要求，目的是引導(dǎo)房企提升房屋質(zhì)量。

由“競配建”向“競品質(zhì)”的轉(zhuǎn)變，表明政策在引導(dǎo)房企在建造工藝、建造材料方面提升。當(dāng)然，這也提升了房企的開發(fā)成本。對于房企而言，需要在提品質(zhì)、控成本的前提下，提升產(chǎn)品力。

具體來說，房企需要充分領(lǐng)會各地的品質(zhì)要求，進(jìn)一步優(yōu)化建造規(guī)范，傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)速度的開發(fā)模式或需進(jìn)行調(diào)整，提升產(chǎn)品設(shè)計、研發(fā)投入。在工程建造上，強(qiáng)調(diào)對材料的選取，落位到營銷環(huán)節(jié)，房企在達(dá)到品質(zhì)要求的同時，最終要以客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行戶型設(shè)計及裝修包裝，將此前以規(guī)模、速度取勝轉(zhuǎn)向以質(zhì)取勝。

叁

提問：房地產(chǎn)歷經(jīng)土地紅利時代、金融紅利時代，以及當(dāng)下的精細(xì)化管理紅利時代。如果回頭再去重新審視整個房地產(chǎn)行業(yè)，不同階段不同時期房地產(chǎn)市場博弈戰(zhàn)無處不在。您怎么看待今年在土地市場層面房企與各地政府之間的博弈？

答：今年“兩集中”以來，各地方政府按照中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求，對土地競拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。但地方政府也有穩(wěn)定財政收入的動機(jī)，因此，并非所有城市會對土地市場“讓利”。疊加二季度前后的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，二批次集中拍地遇冷。隨后，各地政府開始調(diào)整土拍規(guī)則，降低房企拿地門檻。

因此，今年以來房企和各地政府在土地市場層面的博弈是動態(tài)的，地方政府有執(zhí)行中央政府和維護(hù)地方財政穩(wěn)定的雙重任務(wù)，在與房企博弈過程中，以實(shí)現(xiàn)雙重任務(wù)的平衡為政策目標(biāo)；房企以實(shí)現(xiàn)盈利為目標(biāo)，在既定出讓規(guī)則及調(diào)控環(huán)境下進(jìn)行決策。

肆

提問：對行業(yè)現(xiàn)狀和未來趨勢，您今年最大的感受或感悟是什么？

答：今年最大的感受，是國家會及時糾偏執(zhí)行過度的措施，但“房住不炒”決心非常堅定，絕不動搖。今年上半年全國商品住宅量價再創(chuàng)同期新高，呈現(xiàn)“高景氣度”；下半年開始， “三線四檔”執(zhí)行略有偏差，疊加地方樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變，短期市場交易量價齊跌且幅度較大，10月全國交易量同比降22%，調(diào)整幅度僅次于“08年金融危機(jī)”時期。

目前，防風(fēng)險已經(jīng)是行業(yè)的首要目標(biāo)，居民端貸款及房企融資均有“糾偏”式改善，合理的購房需求逐漸得到釋放。預(yù)計未來行業(yè)格局有望優(yōu)化，低信用高負(fù)債房企后續(xù)發(fā)展受限，穩(wěn)健型房企優(yōu)勢將愈加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)將更加回歸居住屬性。