17宗涉宅地，434億掛牌價，2021年廣州土拍迎來收官之戰(zhàn)。
12月2日，經(jīng)過上午9點與中午12點的兩場集中拍賣，最終攬獲了304億土地出讓金。13宗地成功出讓，零溢價秒成交，4宗地流拍，收官之戰(zhàn)最終冷清收場。
廣州第三輪土拍的遇冷其實已在市場的預料之中，市場下行趨勢明顯、部分項目以特價房之名降價，開發(fā)商對市場預期存在擔憂，在拿地方面采取謹慎策略。
更為重要的是，大量房企仍面臨流動性壓力，預售資金監(jiān)管趨嚴的現(xiàn)狀讓房企銷售資金回籠受限，而融資端政策利好下房企尚未成功發(fā)行債券補充資金，房企的資金困境并未得到改善，保生存成為房企的第一要務。
土拍冷遇的背后，是當下房企開源節(jié)流?，F(xiàn)金流的發(fā)展策略的必然選擇，是房企在面臨生存困境下博弈的結果。
01
出讓條件放寬 未改慘淡結局
今日廣州土拍沒有意外，按照原定的劇本走。開拍即成交，全場零溢價，17宗地最終成交13宗，在請來國家隊撐場的情況下，仍有4宗地塊遭遇流拍，慘淡收官。
其中，番禺區(qū)飄峰路西側地塊一、地塊二在第二輪土拍中遭遇流拍后，再度“回鍋”出讓，起拍價較第二輪土拍有11%-14%的降幅，最終仍無人問津，再度流拍。
番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)利豐北側地塊同為回爐再出讓，因擁有稀缺的望海江景，最終被保利底價拿下，樓面價為1.3萬元/平方米。該地塊附近的項目售價約為2.8萬元/平方米，以此看來，央企保利算是撿漏了。
不得不說，擁有資金優(yōu)勢的保利在此次廣州土拍市場算是小放異彩。除了拿下番禺石樓鎮(zhèn)地塊，還一舉斬獲了中心區(qū)海珠區(qū)華洲路地塊，折合樓面價40375元/平方米。
從報名和最終成交的房企名單看，“國家隊”扛起了廣州第三輪土拍的主旋律。廣州城投、廣州地鐵、白云城建等早前鮮少出現(xiàn)在公開招拍掛市場的企業(yè)，最終成為這次土拍的大贏家。
業(yè)內人士分析指出，當?shù)爻墙ㄒ约皡^(qū)域的城建可能是被拉出來撐場面的，如果沒有這些企業(yè)拿地，在沒有民營企業(yè)參與的情況下，廣州的此次土拍或將呈現(xiàn)更加慘淡的景象。
實際上，為了提高開發(fā)商拿地的積極性，廣州此次土拍在出讓條件上放松了門檻。比如南沙和黃埔區(qū)地塊限價政策取消，并下調了部分“回爐”地塊的價格。在土地款的支付方面，部分地塊允許房企“分期支付”，以緩解資金壓力。
土拍規(guī)則調整下釋放的誠意并未打動開發(fā)商，在?，F(xiàn)金流，促銷售為主要目標的環(huán)境下，房企對于拿地顯得尤其謹慎。
02
價格戰(zhàn)打響
部分片區(qū)房價回到兩年前
就全國看，第三輪土拍的熱度較第二輪再度降溫，而廣州整體表現(xiàn)則稍遜深圳、蘇州等城市，也不敵土拍進行時的上海。其中不乏經(jīng)濟增長潛力因素的影響，更直接的則是廣州市場持續(xù)降溫，冷意直接傳導到土地市場。
據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，今年下半年以來，廣州市場下行趨勢明顯，尤其進入四季度，房企接連暴雷，房企融資收緊，疊加上市公司年底業(yè)績沖刺的現(xiàn)實壓力，市場特價房不斷，首付分期，以及買房送豪禮等花式營銷手段，不斷刷新市場的認知。
“市場根本沒人買”，一TOP20房企一線員工向和訊房產(chǎn)吐苦水。因為項目處于南沙等郊區(qū)，市場冷遇下，銷售基本處于半停滯狀態(tài)。
同時，樓盤降價對于市場的刺激來的更加明顯、直接。據(jù)廣州克爾瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，除天河區(qū)外，剩余10區(qū)均有個盤再降價加推。
荔灣區(qū)荔灣雅居樂天際715項目于10月份推出30套工抵房，總價最低350萬/套起，比之前550-600萬/套的總價，降幅超200萬元。同時單價低至5.5萬/平，對比早前7.5-8.5萬元/平的售價，優(yōu)惠了2-3萬/平。
從整體看，廣州市場房價下行并非個案。黃埔區(qū)科學城板塊，房價正在遭遇嚴重內卷，大部分樓盤的單價重回“3字頭”，價格回到兩年前的水平。
廣州的網(wǎng)紅盤亦未能逃脫降價的命運。以番禺萬博板塊的網(wǎng)紅盤和樾府為例，該樓盤價格從6.8萬/平的吹風價，一路降到6.3萬/平，再到11月初特價房單價降至5.5萬元/平，并接受首付分期。而此前，該樓盤逢開必罄，且只有全款客戶才有機會。
網(wǎng)紅盤單價降幅在15%左右，其他外圍區(qū)域的樓盤在價格方面則出現(xiàn)更大幅度的下降。黃埔區(qū)時代天韻目前售價約為3.2萬元/平，較6月底3.77萬元/平的開盤價下降約18%。
據(jù)廣州一資深房地產(chǎn)從業(yè)者表示，近期廣州市場大量項目的降幅已超10%。
買漲不買跌，這是普遍的心態(tài)，用在土地拍賣中同樣適用，下行壓力大的廣州市場最終難以獲得房企的青睞。
02
資金狀況未改善 持續(xù)生存拷問
對于現(xiàn)下的房企而言，資金是寶貴的，將有限的資金投入到更優(yōu)質的市場和地塊中，是房企普遍的共識。
TOP30強房企工作人員告訴和訊房產(chǎn)，老板給的指示是先“活下去”，公司雖沒有停止在公開市場上拿地，但需要優(yōu)中選優(yōu)，對地塊的抗風險能力、利潤測算要求等指標均有更高的要求。
該人士表示，現(xiàn)在要求地塊的凈利潤率不低于10%，IRR測算要求20%，地塊的總金額不能高于20億元，以免過多資金沉淀，同時去化流量成為首要考慮的因素。
穩(wěn)健的民營房企尚有在公開市場拿地的意愿和能力，而不少的民營房企已經(jīng)暴雷，更多大量的房企掙扎在暴雷的邊緣，正加速資產(chǎn)處置的步伐，無暇顧盼土拍市場。
從各大房企的預判看，2021年底似乎還不是房企困境的底部，明年上半年的償債高峰下，房企仍面臨資金銷售回籠以及融資的壓力。
一房企融資從業(yè)者透露，目前政策對房企的融資窗口逐漸開啟，但目前受惠以及拿到錢主要是央國企，更多的民營房企正在排隊等候中。直接融資端，目前還只是借新還舊，增量方面尚沒有太多的機會。
而預售資金監(jiān)管的收緊則是目前房企資金壓力大的主要因素，上述人士指出，成都、廣州等城市放款預售資金監(jiān)管，但實際上成都只有A類房企可獲得上述優(yōu)待，有資格進入A類房企的名單還是保利、招商、萬科等少數(shù)房企。
國家隊在資金成本方面有優(yōu)勢，同時融資通道打開，能獲得外部資金支持，尚有在公開市場撿漏新增土儲的能力。
對于大部分房企而言，銷售資金回籠不暢，現(xiàn)金流壓力較大，生存的拷問仍在繼續(xù)。生存和發(fā)展的邊界，明年上半年或現(xiàn)分曉。
