“未來的房地產(chǎn)…活下來的，一定就是用8元的本錢，借2元，做10元生意的企業(yè)?！边@是一名知名地產(chǎn)商人最近的感嘆，他的觀點得到無數(shù)同行的贊同。

可是，很少有人知道，早在26年前，中奧就已經(jīng)以類似的理念在發(fā)展，并且從未受行業(yè)高杠桿的影響。

這也許和企業(yè)的核心價值觀有非常大的關(guān)系。致力于傳承“體育家精神”的中奧地產(chǎn)，尊崇公正、平等、競爭的原則，一直秉承穩(wěn)扎穩(wěn)打，務(wù)實高效，追求卓越的企業(yè)風(fēng)格。

因為這種精神，中奧一直注重自身能力的提升，而不盲目借助外力。在整個行業(yè)面臨去借貸杠桿壓力下，中奧依然能穩(wěn)健發(fā)展，有足夠的“安全墊”，度過每一個地產(chǎn)周期。

踩對賽點

回溯過去的26年，可以發(fā)現(xiàn)中奧地產(chǎn)踏準(zhǔn)了絕大部分經(jīng)濟周期的每一次機遇。

迎著改革的春風(fēng)，1995年中奧地產(chǎn)正式創(chuàng)立，自此成為國內(nèi)最早一批地產(chǎn)開發(fā)商之一。隨后，98年的住房政策改革，就為中奧地產(chǎn)帶來了一個重要的機遇。中奧抓住契機，在南昌推出首批高端住宅項目——南昌御錦城等,前瞻性布局“品質(zhì)型”產(chǎn)品戰(zhàn)略。一經(jīng)問世便廣受好評，率先讓一部分業(yè)主擁有了品質(zhì)住宅小區(qū)的居住體驗。

2001年北京申奧成功，成為2008年賽事的主辦城市。在舉國沸騰之際，中奧地產(chǎn)明確了自身定位，深耕“運動”基因。在2005年與國家體育總局旗下唯一全資上市控股公司中體產(chǎn)業(yè)集團攜作，推出特色化大盤——奧林匹克花園。2007年，中奧首入長三角，打造出無錫奧林匹克花園等一系列優(yōu)質(zhì)項目陸續(xù)問世。同時，在江西區(qū)域打造九江首個超級城市綜合體項目——九江中奧廣場，這一城市封面級作品賦能城市運動活力，全方位展示中奧的運動基因。同時，進一步提升了中奧在該區(qū)域的口碑及影響力。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開始調(diào)控之際，已有多個標(biāo)桿項目加持的中奧正式開啟多元化發(fā)展模式，保持主業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的步伐不變的基礎(chǔ)上，并早于2015年布局商業(yè)，開啟商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。

當(dāng)中國經(jīng)濟在2014年-2016年進入新常態(tài)，中國經(jīng)濟的主要矛盾開始轉(zhuǎn)向:人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，并確定了“房住不炒”，中奧積極響應(yīng)國策，深度挖掘目標(biāo)客群的住房需求，把業(yè)務(wù)聚焦于產(chǎn)品本身，深耕“運動地產(chǎn)”相繼推出多個高品質(zhì)項目。同時在企業(yè)經(jīng)營方面始終堅持低負(fù)債、穩(wěn)健發(fā)展的模式前進。

2020年以來，隨著“三道紅線”、土地兩集中等新政的頒布，地產(chǎn)行業(yè)邁入管理紅利時代。2021，繼續(xù)堅定著“穩(wěn)健經(jīng)營”戰(zhàn)略，及靈活的“三角動態(tài)平衡”策略。在確保財務(wù)健康的情況下，實現(xiàn)規(guī)模和利潤的增長。

順勢而為

中國地產(chǎn)發(fā)展的幾十年間，起起伏伏，穿越每個地產(chǎn)周期絕非易事，而中奧在每次下行期儲糧過冬。在行業(yè)冷凍期開始拿低價地，留足利潤空間及“安全墊”。這和中奧地產(chǎn)秉承體育家精神，穩(wěn)扎穩(wěn)打，務(wù)實高效的風(fēng)格有直接關(guān)系。跑過長跑的人都知道，掌握好節(jié)奏，是取得優(yōu)異成績的一個關(guān)鍵元素。

中奧早在二十多年前就意識到，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是馬拉松式的賽程。要想在這個行業(yè)，能夠取得非凡的成就，中奧需要堅決保持自己的節(jié)奏。正因為這種定力，中奧地產(chǎn)制定了自己的靈動策略：在行業(yè)發(fā)展高潮期，中奧不盲目跟風(fēng)加杠桿；到行業(yè)低潮期，便會儲糧過冬。

在過去的26年時間里，中奧地產(chǎn)的這種逆周期能力，為他們帶來可觀的利潤和凈資產(chǎn)的高增長。堅定著“穩(wěn)健經(jīng)營”戰(zhàn)略，及靈活的“三角動態(tài)平衡”策略。所謂“三角動態(tài)平衡”，即規(guī)模和負(fù)債率實際上是相對立的，中奧作為一家穩(wěn)健的企業(yè)，不會為了放大規(guī)模，而過度上杠桿增加負(fù)債率。而利潤則又和規(guī)模有關(guān)聯(lián)，如果要增長利潤，就必須適當(dāng)?shù)胤糯笠稽c規(guī)模。靈活調(diào)控這三者，但終極目標(biāo)是必須保持他們之間的動態(tài)平衡。

中奧先后提出4代產(chǎn)品戰(zhàn)略：

- 產(chǎn)品力1.0時代——樂活運動家。成功打造江西奧林匹克花園、九江奧林匹克花園、無錫奧林匹克花園、九江奧城國際等首批運動社區(qū)；

- 產(chǎn)品力2.0時代——家門口的運動場。其中奧·江南云筑、紅星中奧廣場、中奧·天賦等項目在社區(qū)融入主題運動元素，無一例外成為當(dāng)?shù)丶t盤。

- 產(chǎn)品力3.0時代——健康運動社區(qū)。中奧于2020年提出，以全齡段，全天候，全方位打造的“三全計劃”——《中奧健康運動計劃》從飲食健康、運動健康、成長健康的角度，為業(yè)主解決“健康運動”顧慮。希望通過綜合提升中奧業(yè)主的運動健康居住體驗，做“健康運動社區(qū)倡導(dǎo)者”?；诖?，中奧打造了中奧·濱河境、中奧·朗境薹、中奧天賦等項目。

得一提的是，在第十八屆中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上，中奧·濱河境項目榮獲“2021綠色健康項目優(yōu)秀品牌”。這也是中奧·濱河境繼獲得2021日本IDPA AWARD國際先鋒設(shè)計大獎之后的又一重磅獎項，中奧通過科技、健康、低碳、可持續(xù)的品牌特征，傳遞綠色發(fā)展的價值，獲得業(yè)內(nèi)高度認(rèn)可，進一步提升了集團品牌的知名度和競爭力。

- 產(chǎn)品力4.0——未來全能健康運動社區(qū)。中奧堅持打磨自身產(chǎn)品力并于今年提出邁向4.0時代，未來將以實現(xiàn)客戶需求、科學(xué)運動為目標(biāo)，打造全能健康運動社區(qū)，成為行業(yè)典范。

而除了“三角動態(tài)平衡”策略，中奧的資產(chǎn)也比其他房企更輕。在其他房企動軋要求土儲規(guī)模達到滿足三到五年開發(fā)水平時，中奧卻堅持不囤地，將土儲控制在一到兩年的水平。

在房地產(chǎn)行業(yè)再次轉(zhuǎn)向之際，中奧地產(chǎn)的案例說明，決定一家企業(yè)終極發(fā)展的，其實是公司的核心價值觀，后者是在房地產(chǎn)由快變慢的星辰里、大海上，航行得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)的關(guān)鍵。