2021年，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)刻骨銘心的一年。
這一年，從土地端集中供地，融資端三道紅線收緊到房貸端大量銀行停貸，再到降準(zhǔn)、新政、暖風(fēng)襲來，超600次的調(diào)控裹挾著行業(yè)前行，主宰著行業(yè)沉??；房企從銷售困難、回款困難、利潤下滑到債務(wù)違約、資金鏈斷裂、裁員降薪，前所未有的變局與挑戰(zhàn)都成為壓在駱駝身上的稻草。
驟變的行業(yè)邏輯如洶涌澎湃的浪潮迅速?zèng)_刷著行業(yè)生態(tài)，重塑著行業(yè)發(fā)展格局，折射到與行業(yè)息息相關(guān)的房企身上，一個(gè)最顯而易見的事實(shí)是，房企銷售業(yè)績?cè)鲩L減速或負(fù)增長成為普遍現(xiàn)象。
盡管房企紛紛調(diào)低2021年銷售預(yù)期，但從公布2021年度銷售目標(biāo)的32家代表企業(yè)來看，僅綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)6家房企完成銷售目標(biāo)，規(guī)模見頂之下，龍頭房企增長乏力。
與此同時(shí)，中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，不僅面臨擴(kuò)張問題，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇，生存壓力堪憂。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
近20家房企完成90%銷售目標(biāo)
隨著政策調(diào)控常態(tài)化和行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷，房企融資陷入困境，房企金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，大部分房企銷售放緩。2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長，整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不足90%，明顯低于過去三年的平均水平。
在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至12月末，僅6家房企完成銷售目標(biāo)，逾8成房企未完成年度目標(biāo)任務(wù)，其中，完成率高于90%的房企有12家，6家房企銷售完成率低于80%。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
在2021銷售目標(biāo)完成率榜單上，恒大以僅六成的完成率墊底。2021年，因?yàn)楸娝苤脑?，恒大“病來如山倒”，歷經(jīng)風(fēng)雨飄搖，回看2020年以108.3%超額完成目標(biāo)的成績不免令人唏噓。
如今許家印一邊將豪宅、私人飛機(jī)、股票等擺上貨架為恒大注資續(xù)命，一邊堅(jiān)定表示恒大永不放棄，毫不動(dòng)搖地把保交樓進(jìn)行到底，許老板能否如愿為恒大創(chuàng)造一個(gè)涅槃重生的美好未來或許將在新的一年給出答案。
除了恒大之外，龍頭房企碧桂園、萬科和融創(chuàng)的完成情況也不甚理想，盡管三家房企穩(wěn)坐全年銷售額前三甲，但目標(biāo)完成率分別為88.9%、78.5%和93.4%，均未達(dá)標(biāo)，在32家房企中處于中后部位置。
值得一提的是，2021年，在連續(xù)多年缺席“喊口號(hào)”行列之后，萬科“破天荒”亮出銷售目標(biāo)，7900億元的flag較2020年銷售業(yè)績超出12%。但從這份年終答卷來看，萬科僅完成78.5%，距離行業(yè)均值尚有很大距離，并直接將并未在7000+陣營站穩(wěn)腳跟的萬科再度拉至6000億行列。
實(shí)際上，在三年前吹響“活下去”號(hào)角之后，萬科就在不斷以顛覆性邏輯重塑自身發(fā)展，2021年秋季例會(huì)上，郁亮在總結(jié)中提到：“我們已經(jīng)告別了房地產(chǎn)，來到了不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)代?！?/P>
郁亮稱，從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重意味著轉(zhuǎn)變巨大，為此，要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F(tuán)總部，將精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上。與此同時(shí)，開發(fā)業(yè)務(wù)與優(yōu)秀制造業(yè)相比，同樣存在明顯差距。因此，開發(fā)業(yè)務(wù)的組織做大調(diào)整，基本盤要鞏固提升，支持轉(zhuǎn)型發(fā)展。
也因此，對(duì)于2021年，郁亮曾在例會(huì)上回應(yīng)說：“很高興，我們還活著”。
浙系房企的“暖冬”
如上所言，32家房企中，僅6家房企完成銷售目標(biāo)，分別是綠城中國、濱江集團(tuán)(002244)、越秀地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮集團(tuán)和華潤置地，且綠城中國、濱江集團(tuán)與大發(fā)地產(chǎn)于11月份便完成全年目標(biāo)，提前交出全年答卷。
其中，綠城中國和濱江集團(tuán)兩家浙系房企表現(xiàn)亮眼，目標(biāo)完成率分別達(dá)113.2%和112.8%。特別是，在行業(yè)下行背景下，綠城中國銷售力依舊強(qiáng)勁，目標(biāo)完成率較2020年僅下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)。
從綠城和濱江的項(xiàng)目來看不難發(fā)現(xiàn)，以杭州為重點(diǎn)的布局策略是兩家房企銷售業(yè)績逆勢(shì)上揚(yáng)的關(guān)鍵。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的“百億代表企業(yè)銷售額前20城市銷售額”，杭州是代表房企銷售額第一的城市，北京、南京、上海均不敵杭州。此外，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州居民購買力強(qiáng)勁，銷售去化迅速，2021年前11月，杭州商品住宅成交面積同比上漲51%，居各城市之首。而在綠城前11月的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)前十城市中，杭州累計(jì)銷售額超千億，是當(dāng)之無愧的主力城市。
和訊房產(chǎn)今年上半年發(fā)布的《房企破局天花板①丨業(yè)績不達(dá)標(biāo)、下調(diào)業(yè)績目標(biāo)增長率 房企“葫蘆”里究竟賣的什么藥？》一文中提到，TOP30房企在設(shè)置年度目標(biāo)時(shí)相對(duì)內(nèi)斂，僅5家房企業(yè)績目標(biāo)增長率上調(diào)，分別是招商蛇口(001979)、龍湖集團(tuán)、新城控股(601155)、雅居樂和遠(yuǎn)洋集團(tuán)。這五家房企全年完成情況如何？盡管均未如愿實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，但完成率均超行業(yè)均值。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，五家房企都是體量較大的腰部房企，其中規(guī)模最小的也是銷售目標(biāo)達(dá)1500億的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，可見，在房企“頭部化”加劇之下，雖然房企對(duì)規(guī)模的狂熱明顯降溫，越來越注重質(zhì)的增長，但對(duì)于規(guī)模房企來說，仍有做大做強(qiáng)的意愿與空間。
不過，億翰智庫認(rèn)為，房企暴雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作推進(jìn)等，使得購房者對(duì)房企交房產(chǎn)生擔(dān)憂，預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望情緒加重，購房消費(fèi)決策被抑制。
“消費(fèi)者對(duì)于房企的信任鏈條危機(jī)出現(xiàn)，倘若無法彌合消費(fèi)者與企業(yè)之間的信任缺失，那么市場行情可能難出現(xiàn)較為明顯扭轉(zhuǎn)，房企的銷售業(yè)績也難有顯著改善，”億翰智庫稱，長期來看，房企銷售業(yè)績目標(biāo)的設(shè)定會(huì)越發(fā)保守，房企的規(guī)模訴求難以釋放，保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定將成常規(guī)操作。
規(guī)模之爭 中小房企的修羅場
32家公布銷售目標(biāo)的房企中，大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、銀城國際、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)六家房企銷售目標(biāo)未過千億，但從完成情況來看，僅大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績目標(biāo)，其余五家房企未過行業(yè)均值。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
不僅如此，五家房企中還包含兩家暴雷企業(yè)，即花樣年和當(dāng)代置業(yè)。
2021年10月，接連幾則公告迅速坐實(shí)當(dāng)代置業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，盡管當(dāng)代置業(yè)曾以尋求美元債展期、大股東借款等方式積極自救，但仍未將企業(yè)從“暴雷”邊緣拉回來，成為2021年中資美元債市場上第9家出現(xiàn)違約事件的房企。與先前“暴雷”的花樣年類似，當(dāng)代置業(yè)2021年的半年報(bào)上顯示，公司握有大量現(xiàn)金，對(duì)此，當(dāng)代置業(yè)在半年報(bào)中解釋稱，主要受期內(nèi)銷售規(guī)模增加所致。
行業(yè)集中度進(jìn)一步深化的背景下，小型房企的規(guī)模訴求更加迫切，這也導(dǎo)致近年來當(dāng)代置業(yè)多次選擇通過高息發(fā)債的方式來籌集資金，2019年，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的一筆票面利率高達(dá)15.5%的美元綠色優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)造了房企高息發(fā)債之最，這也導(dǎo)致近幾年當(dāng)代置業(yè)的負(fù)債水漲船高，至2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為87.6%，高于行業(yè)平均水平。
如今來看，規(guī)模與資金、盈利與負(fù)債，似乎已成為中小房企頭上的緊箍咒。在大中房企憑借資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營實(shí)力等綜合能力，市占率不斷上升的背景下，中小房企在資金有限的情況下，不僅面臨擴(kuò)張問題，更甚者生存狀況堪憂。
面對(duì)不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)，等待中小型房企的命運(yùn)是什么？中小房企的出路何在？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，研究后疫情時(shí)代下的市場新機(jī)會(huì)，是中小房企謀求生存的重要邏輯。
億翰智庫則認(rèn)為，中小房企一方面需要積極與合作伙伴根據(jù)各自優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資源整合；另一方面要注重運(yùn)營效率，堅(jiān)定戰(zhàn)略，避免盲目跟風(fēng)多元化業(yè)務(wù)，同時(shí)，億翰智庫也提醒到，當(dāng)下如何生存下去是擺在中小房企面前的一堵墻，而在沖出該困境的之后，也要極力避免陷入下一個(gè)困境。
