安家廣州的計(jì)劃被擱置一年之后，最近小琴準(zhǔn)備重新啟動(dòng)看房模式。

令小琴蠢蠢欲動(dòng)的是近來頻繁接到的房產(chǎn)中介電話，據(jù)他們透露，廣州房貸利率已經(jīng)連降幾輪，想買房可以著手準(zhǔn)備了。

遠(yuǎn)在北京的小金近來也收到了銀行的放款通知，令小金頗感意外的是，從去年10月買房到現(xiàn)在，放貸時(shí)間比銀行預(yù)計(jì)的提早了三個(gè)月。

房貸，終于不再“卡脖子”。

過去一年，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)金融政策牢牢掐住了房企的“七寸”，不少企業(yè)陷入一潭死水的境地，等不來資金的及時(shí)注入，脆弱的資金鏈瀕臨斷裂。

去年年底以來，金融政策層面暖風(fēng)頻吹，行業(yè)平靜的湖面泛起久違的微瀾。進(jìn)入2022年，樓市調(diào)控再度松綁，房企收并購貸款不再計(jì)入三道紅線，近日招商蛇口(001979)30億元并購票據(jù)的成功注冊(cè)，也為深陷至暗時(shí)刻的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一絲曙光。

如今，銷售端個(gè)貸利率下調(diào)、額度放松、放款提速，企業(yè)端迎來資金“活水”，雙向奔赴的利好能否改寫行業(yè)頹勢(shì)？

01

房貸松動(dòng)遍地開花

時(shí)間邁過2022的門檻，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來新的變化，多城傳來房貸放松的消息。

90度地產(chǎn)從北京多家中介和銀行了解到，部分房貸放款提速，自去年9月完成批貸的購房者，已陸陸續(xù)續(xù)接到了放款通知。與之前4-6個(gè)月的放款周期相比，放款周期大幅縮短。

某大型商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，受益于年初額度充足，現(xiàn)在純商貸大概半個(gè)月就能放款，組合貸方面，最快在1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)放款。

放款提速的還有上海，據(jù)悉，個(gè)人材料充分的情況下，銀行放款時(shí)間在1個(gè)半月之內(nèi)，而此前，上海房貸審批周期大概2個(gè)月，放款時(shí)間則在4-6個(gè)月。

相較之下，廣州和重慶等城市則出現(xiàn)了更為實(shí)質(zhì)性的利好。

90度地產(chǎn)通過調(diào)查廣州的房貸情況發(fā)現(xiàn)，包括中國銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、廣發(fā)銀行等在內(nèi)的多家銀行下調(diào)了首套房貸利率，環(huán)比2021年12月降了5-20BP，二套房貸利率則降了10BP左右。

其中，四大行中，首套房貸利率較低的是中國銀行和建設(shè)銀行。

建設(shè)銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴90度地產(chǎn)，目前首套房利率，最低可以做到5.65%，放款速度也從半年，縮短至1個(gè)月左右。“現(xiàn)在二手房交易量不是很大，放貸不像去年管控那么嚴(yán)?！?/p>

房貸松動(dòng)為小琴這樣的剛需族提供了巨大的購房動(dòng)力，“以前房價(jià)漲、房貸利率也漲，現(xiàn)在房價(jià)平穩(wěn)，房貸利率也下降了，能節(jié)省不少購房成本。”小琴說。

在重慶，剛需購房者以及有按揭需求的改需購房者，同樣迎來福音——首套房和二套房房貸利率，普遍下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。自去年8、9月巔峰時(shí)期以來，重慶大部分銀行首套房貸利率已下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)，二套下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。

事實(shí)上，在監(jiān)管層連續(xù)提出要“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”后，全國房貸市場(chǎng)正在積極調(diào)整，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年12月，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)，房貸平均放款周期減少至57天，較上月縮短11天。

02

并購貸款浮出水面

2022年開局，房地產(chǎn)便迎來一則重磅消息——房企收并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”，并強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)地產(chǎn)股連日大漲，12日，地產(chǎn)行業(yè)火速迎來首筆并購類債券的成功注冊(cè)。

90度地產(chǎn)從多家銀行了解到，確實(shí)已收到監(jiān)管針對(duì)鼓勵(lì)并購貸款的相關(guān)文件，某股份制銀行內(nèi)部人士表示，行內(nèi)已開始響應(yīng)相關(guān)政策，加大涉房貸款的投放力度。

“在今年嚴(yán)苛的貸款要求下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的開發(fā)貸、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的并購貸款門檻較高，風(fēng)險(xiǎn)更加可控，行內(nèi)也將按照監(jiān)管層的要求，層層把關(guān)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！痹撊耸糠Q。

不過，由于房地產(chǎn)行業(yè)仍存在較多不確定性，更多銀行對(duì)并購貸款等涉房貸款仍持觀望態(tài)度。

某國有大行相關(guān)人士表示，行內(nèi)并未出臺(tái)明確的信貸方案，但針對(duì)央行提出收并購要求的9家央國企，會(huì)加快貸款審批進(jìn)度。

另一位大型商業(yè)銀行投行部員工也表示，行內(nèi)信貸政策暫未調(diào)整，雖然央行和銀監(jiān)會(huì)提出支持收并購中小房企，但更多出于紓困考慮，監(jiān)管及行內(nèi)政策對(duì)資金用途的管控并未放松，即便未來調(diào)整信貸政策，用于房地產(chǎn)收并購的額度也不會(huì)太大。

整體來看，金融機(jī)構(gòu)的意愿并不強(qiáng)烈，多家機(jī)構(gòu)人士坦言，涉房貸款還是會(huì)很謹(jǐn)慎，2021年一些房企尤其是大型房企違約事件影響深遠(yuǎn)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，行業(yè)還處于脆弱敏感的狀態(tài)。

與此同時(shí)，地方政府在積極協(xié)調(diào)推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目端并購。有報(bào)道稱，日前廣東省政府召集多家房企開會(huì)，與會(huì)房企包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)等國企和民企，會(huì)上一些出險(xiǎn)企業(yè)介紹了其經(jīng)營情況及項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次會(huì)議意在為國企央企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，地方政府的目的在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目問題的軟著陸，通過項(xiàng)目收并購，能夠把項(xiàng)目和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割，在資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，如果有些項(xiàng)目能夠適當(dāng)?shù)挠匈Y金進(jìn)入，有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進(jìn)駐，將在很大程度上修復(fù)市場(chǎng)信心。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，金融政策端的支持，加之政府層面的推動(dòng)，勢(shì)必會(huì)加速出險(xiǎn)企業(yè)問題項(xiàng)目的收并購交易，而具有央企、國企背景的優(yōu)質(zhì)大型房企將成為本輪并購的主力軍，并將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境、化解風(fēng)險(xiǎn)起到示范作用。

03

市場(chǎng)“活”起來了嗎？

從房貸“卡脖子”到多地房貸放松，從銀行對(duì)房企融資關(guān)閘到首筆并購票據(jù)的成功注冊(cè)，從銷售端到融資端，房地產(chǎn)行業(yè)引來資金“活水”，這背后是房企對(duì)政策層面激活樓市、促進(jìn)行業(yè)回暖的期望。

但在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，樓市的回暖首先必須是行業(yè)信心的恢復(fù)，其次涉房金融才能發(fā)揮作用，而目前樓市地市依然偏冷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未出清，收并購項(xiàng)目響應(yīng)寥寥，行業(yè)回暖任重道遠(yuǎn)。

上述投行人士也表示，目前市場(chǎng)上還沒有看到優(yōu)質(zhì)的并購項(xiàng)目，“雖然當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目有并購的需求，但目前并購項(xiàng)目多在觀望階段，并購貸款真正發(fā)揮作用尚需時(shí)日?！?/p>

據(jù)柏文喜分析，這主要與市場(chǎng)信心和市場(chǎng)心理有關(guān)。

就市場(chǎng)信心而言，長時(shí)間的從銷售端到資金端的雙向強(qiáng)力調(diào)控導(dǎo)致了樓市的大幅快速降溫，而市場(chǎng)過冷在導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性吃緊的同時(shí)，也讓行業(yè)信心大受影響，特別體現(xiàn)在，2021年第三輪土地集中出讓在大幅放寬條件的情況下流拍率依然高企、溢價(jià)幅度持續(xù)低位，民營房企退出土拍“群聊”。

去年第四季度以來，涉房金融政策的微調(diào)吹起了行業(yè)回暖的希望之風(fēng)，但柏文喜認(rèn)為，行業(yè)的真正回暖還有賴于行業(yè)信心的恢復(fù)，以及行業(yè)信心向涉房金融領(lǐng)域的有效傳導(dǎo)。而從目前的情況來看，行業(yè)信心短期內(nèi)難以快速恢復(fù)，因此只有涉房金融的寬松和鼓勵(lì)項(xiàng)目并購的貸款新規(guī)，很難促使房企開展項(xiàng)目并購。

從市場(chǎng)心理來看，在房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)而非進(jìn)入破產(chǎn)清算的情況下，項(xiàng)目并購會(huì)出現(xiàn)“二手車市場(chǎng)”效應(yīng)?！坝匈Y金壓力的房企希望通過出讓比較差的項(xiàng)目換取現(xiàn)金，并憑借相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)翻盤，因此一般‘?dāng)[上貨架’的都是不太好的項(xiàng)目，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目房企不但有惜售心理，或許還捂得更緊?！?/p>

柏文喜稱，收購方希望尋找到更合適的項(xiàng)目，而被收購則大多不愿意將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目輕易或打折賣出，項(xiàng)目在定價(jià)上難以達(dá)成一致，因此一些房企正在努力尋找到其他解決流動(dòng)性的方法。

此前有媒體報(bào)道，一些優(yōu)質(zhì)房企與出現(xiàn)流動(dòng)性緊張的房企洽談優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購事項(xiàng)，但最終并購方以其他途徑解決了流動(dòng)性問題，收購方案隨之流產(chǎn)。

“在行業(yè)信心未恢復(fù)及‘二手車市場(chǎng)’效應(yīng)之下，有形之手親自下場(chǎng)撮合9家央企房地產(chǎn)公司并購11家民營房企的項(xiàng)目，可謂用心良苦?！钡匚南蔡岬?，下一階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售是當(dāng)務(wù)之急，仍需在“一攬子”政策安排下保障房企現(xiàn)金流，防范風(fēng)險(xiǎn)傳染，推動(dòng)“保交樓”政策的順利實(shí)施，重塑行業(yè)信心。