前段時(shí)間，一部講述中年人感情世界的滬語(yǔ)電影《愛(ài)情神話》登陸各大院線，這部電影通過(guò)真實(shí)的生活狀態(tài)和場(chǎng)景把上海的姿態(tài)和情懷，表達(dá)得很有肌理。從不被看好，到拿下豆瓣高分好評(píng)，不一樣的愛(ài)情神話創(chuàng)造了一部電影的口碑神話。
魔都，似乎就是有滋養(yǎng)神話誕生的魔力，正如熒幕之外，上海樓市也在書寫新的“神話”。
2021年，一線樓市的調(diào)控力度史無(wú)前例。上海，從2021年1月21日發(fā)布樓市新政開(kāi)始，先后經(jīng)歷了對(duì)離婚購(gòu)房資格的修訂、贈(zèng)予需要購(gòu)房資格，直到8月份發(fā)布貸款參考涉稅價(jià)，也就是三價(jià)取低政策，上海樓市進(jìn)入冰封狀態(tài)。
千余公里外的深圳同樣迎來(lái)重拳出擊，樓市偃旗息鼓，于是，人們紛紛猜測(cè)上海也會(huì)步上深圳的后塵，市場(chǎng)博弈半年后，會(huì)跌得信心全無(wú)。
但上海樓市在僅僅跌了3個(gè)月之后，劇情又有了新的走向。
01
新房供應(yīng)放量
豪宅市場(chǎng)成富人的角斗場(chǎng)
1月21日出臺(tái)“滬十條”，2月6日出臺(tái)積分制，3月3日出臺(tái)“滬七條”，不斷加碼打補(bǔ)丁的調(diào)控之下，2021年，上海新房市場(chǎng)以集中批量供應(yīng)方式實(shí)現(xiàn)成交超九萬(wàn)套，比去年多了近三成。
而自第五批次新房入市以來(lái)，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新變化。某內(nèi)中環(huán)新房項(xiàng)目銷售告訴90度地產(chǎn)，前四批新房遭到了市場(chǎng)的焦灼爭(zhēng)搶，如今，購(gòu)房者相對(duì)具備挑挑揀揀的余地，且很多項(xiàng)目最后開(kāi)出來(lái)的分?jǐn)?shù)，都遠(yuǎn)低于預(yù)期。
他認(rèn)為，這緣于8月底以來(lái)入圍比的擴(kuò)大，及新房供應(yīng)量的持續(xù)發(fā)力。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年全上海的新房供應(yīng)量共計(jì)約81822套，超過(guò)過(guò)往4年每一年的供應(yīng)量。
克爾瑞監(jiān)測(cè)的開(kāi)盤數(shù)據(jù)顯示，2022年上海樓市的開(kāi)端非常熱鬧，伴隨著悅瀾天地的開(kāi)盤售罄，第五批次集中供房正式宣告收官。細(xì)看五批次整體開(kāi)盤情況，57個(gè)項(xiàng)目中，日光盤占比63%。
近期陸續(xù)推出的第六批次新房再次展現(xiàn)了上海購(gòu)房者們的購(gòu)買實(shí)力，截至1月21日，上海第六批次57個(gè)樓盤已經(jīng)有46個(gè)樓盤結(jié)束認(rèn)購(gòu)，17487套房子也創(chuàng)下了今年上海新房分批供應(yīng)的新高。
剛剛過(guò)去的1.17-1.23這一周，上海23個(gè)項(xiàng)目扎堆開(kāi)盤，日光盤頻現(xiàn)，其中，以觸發(fā)積分制項(xiàng)目或市區(qū)10萬(wàn)/㎡+項(xiàng)目為主，成交前十榜單上中，高價(jià)房產(chǎn)品占據(jù)一半。
例如，中糧瑞虹海景壹號(hào)最后一期開(kāi)盤選房，178套收官房源，共有447組入圍，本次入圍線為96.08分。該項(xiàng)目銷售透露，現(xiàn)場(chǎng)在叫到132號(hào)后才有人放棄選房，到188號(hào)時(shí)就宣告售罄，僅有10組棄號(hào)。
據(jù)他介紹，此次推出的三個(gè)戶型中，最大的250㎡四居室最吃香，168㎡戶型的去化速度最慢。
此外，同樣位于虹口區(qū)瑞虹新城9期天悅耀庭開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)最受歡迎的是面積250㎡的戶型，總價(jià)3000萬(wàn)+，需要加裝288萬(wàn)裝修包的250㎡樣板房也被選走；楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)73.44分的仁恒海上源二期選房現(xiàn)場(chǎng)，164㎡、197㎡的戶型亦是香餑餑，去化速度快。
易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，截至23日，上海1月份成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比漲18%，是一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的城市。
不僅如此，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，基于中高端產(chǎn)品交易的活躍，上海全市新房均價(jià)攀升至70728元/㎡，環(huán)比上漲10.5%，這也是2021年以來(lái)的最高均價(jià)，上一次均價(jià)出現(xiàn)“7字頭”，還是2021年5月。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，核心區(qū)域供應(yīng)稀缺、剛需改善、財(cái)富保值等依然是高端項(xiàng)目受市場(chǎng)熱捧的重要因素，高價(jià)差導(dǎo)致豪宅市場(chǎng)的價(jià)值投資者增多，緊缺人才、社保巨子、富二代和新貴等高凈值人群紛紛加入到高端市場(chǎng)的搶房行列，為白熱化的豪宅戰(zhàn)場(chǎng)再添一把火。
02
剛性購(gòu)買力托底
二手房市場(chǎng)走出谷底
看過(guò)了豪宅市場(chǎng)的廝殺，沉淀在成交鏈條另一端的剛需力量，也不容忽視，這股力量在二手房市場(chǎng)體現(xiàn)得更為明顯。
事實(shí)上，新房的成交更大程度上受到預(yù)售證發(fā)放和網(wǎng)簽速度的影響，二手房才是上海樓市成交的主力。
8月份，三價(jià)取低政策發(fā)布，上海樓市掉入冰窟，但最近上海樓市卻走出了翹尾行情。數(shù)據(jù)顯示，12月上海二手成交數(shù)據(jù)達(dá)到了1.8萬(wàn)套，環(huán)比上漲15%，在嚴(yán)苛的調(diào)控政策面前，上海市場(chǎng)展現(xiàn)了強(qiáng)大的韌性。
我們來(lái)捋一捋深圳樓市的軌跡，或許你就會(huì)知道上海樓市究竟有多穩(wěn)。
2月份，火爆的深圳樓市發(fā)布了重磅的二手指導(dǎo)價(jià)政策，從5月份開(kāi)始，深圳二手成交量就大幅回撤，相比1月份，下跌接近60%，9-11月，深圳二手成交數(shù)據(jù)維持在2000套左右，相比去年熱點(diǎn)月份過(guò)萬(wàn)套的成交，下滑幅度驚人。
核驗(yàn)價(jià)+三價(jià)取低+貸款不批或慢批等調(diào)控政策組合撲面而來(lái)，扼住了上海樓市的咽喉。整個(gè)下半年，上海二手成交最低點(diǎn)是9月的1.2萬(wàn)套，接著10月1.3萬(wàn)套，11月的1.5萬(wàn)套，再到12月的1.8萬(wàn)套，成交量持續(xù)穩(wěn)定上升，成交流速逐漸加快。上海二手房市場(chǎng)背后正是以剛性需求為主的自住+置換的托底，有中介稱，上海50個(gè)購(gòu)房者中都難找一個(gè)投資客。
作為剛需主力軍一員，小楊從樓市回暖中感受著這座城市無(wú)比堅(jiān)挺的購(gòu)買力。小楊最近在看周浦對(duì)口澧溪的學(xué)區(qū)房，預(yù)算400萬(wàn)左右。但在實(shí)際帶看的過(guò)程中，中介經(jīng)紀(jì)人雖然安排了房源，但臨了都無(wú)法看到真實(shí)房源，幾番追問(wèn)之下，小楊了解到的真實(shí)情況是，房東不賣了或者根本就不誠(chéng)意賣。
該經(jīng)紀(jì)人坦言，無(wú)論是300萬(wàn)，還是500萬(wàn)，800萬(wàn)，甚至是相對(duì)門檻較高的1000萬(wàn)市場(chǎng)，目前基本上都是缺少房源的狀態(tài)。貝殼找房平臺(tái)上顯示，截至上周末，上海掛牌出讓的二手房?jī)H12000余套，消化周期不足一個(gè)月。
據(jù)小楊所知，如今不少打新的購(gòu)房者正逐漸回歸二手房市場(chǎng)，“二手房?jī)r(jià)格的回落，與新房之間縮小了價(jià)差，以居住為主的客戶也開(kāi)始回歸。”如今，負(fù)責(zé)接待小楊的中介經(jīng)紀(jì)人手頭上就有四組從第五、第六批退籌出來(lái)的客戶等著看房。
另一方面，該經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，造成二手房加速回暖的一個(gè)重要原因在于“卡脖子”的貸款問(wèn)題已經(jīng)不是難題。進(jìn)入一月以來(lái)，銀行貸款額度寬裕起來(lái)，放款提速，很多銀行最快的審批流程基本都可以縮到1個(gè)月以內(nèi)，有客戶12月25號(hào)網(wǎng)簽，1月5號(hào)就過(guò)了審批?！板X的流動(dòng)是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的回血丸?！痹摻?jīng)紀(jì)人表示。
除此之外，二手學(xué)區(qū)市場(chǎng)也傳來(lái)異動(dòng)。有中介透露，最近有學(xué)區(qū)房的核稅價(jià)漲了不少，如高興花園，2021年8月，成交價(jià)約9萬(wàn)/㎡，當(dāng)時(shí)核稅價(jià)才3萬(wàn)+/㎡，之后核稅價(jià)從3萬(wàn)，漲到了4.1萬(wàn)，買家能夠從銀行那里貸款的錢，瞬間多了4、50萬(wàn)?！安粌H如此，浦東某優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，成交量?jī)r(jià)開(kāi)始觸底反彈。”該中介表示。
種種跡象表明，上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)走出最最困難的時(shí)刻。
03
樓市窗口期來(lái)臨
三四月迎小陽(yáng)春
那么，上海樓市下一步將走向哪？我們不妨從市場(chǎng)需求、供應(yīng)和政策端先來(lái)探探路。
眾所周知，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。首先從需求來(lái)看，城市能級(jí)和落戶增量就是支撐上海樓市穩(wěn)健發(fā)展的深層邏輯。
上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和突破非?？善?，同時(shí)，上海是四個(gè)一線城市中落戶門檻相對(duì)較低的，受此影響，從2020年開(kāi)始上海的落戶增量就有了明顯躍升，2021年的增量趨勢(shì)更猛，前2個(gè)季度的落戶增量總?cè)藬?shù)，就比過(guò)去兩年的單年總數(shù)高，三個(gè)季度的增量，超前兩年總量，這就意味著，大批落戶人口將給上海注入樓市購(gòu)買力，尤其是500W以下的剛需房。
再?gòu)墓┙o端來(lái)看，2021年的土地供應(yīng)，意味著2022年的新房供應(yīng)。回顧過(guò)去十年，2021年上海的土地供給量是最高的，其中跟住宅有關(guān)的土地達(dá)到1200萬(wàn)平米，比2020年多了270萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2022年上海的新房供給量可以達(dá)到1000萬(wàn)平米左右，基本達(dá)到供需平衡。
購(gòu)房政策層面，2022年上半年，個(gè)貸環(huán)境放松，加上二手房市場(chǎng)核驗(yàn)價(jià)表現(xiàn)出的松動(dòng)跡象，不少市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，上半年三四五月會(huì)是小陽(yáng)春，但這個(gè)窗口期也許會(huì)非常短暫，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行仍然在嚴(yán)格執(zhí)行“兩道紅線”，其中最重要的就是按揭的額度是被監(jiān)管機(jī)構(gòu)牢牢總控的。
在經(jīng)歷了幾個(gè)月的冷清之后，最近，七寶板塊某中介門店負(fù)責(zé)人肖肖正急哄哄地張羅著招聘一批有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，他說(shuō)，等一輪好行情不容易，要提前備好兵馬，迎接將要到來(lái)的小高峰。
END
