房地產(chǎn)行業(yè)的并購融資寬松正在向物企蔓延。

據(jù)華潤置地官微披露，公司已于1月25日與招商銀行(600036)簽訂了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關(guān)系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)發(fā)展。

相較于房企收并購融資“開閘”以及部分物企通過配股等渠道融資收并購，此次華潤萬象生活的并購貸，傳遞了更為明確的行業(yè)信號，為國資背景物企開放專項融資通道，成為房地產(chǎn)行業(yè)紓困的一大重要途徑。業(yè)內(nèi)人士認為，在專項融資支持下，物業(yè)行業(yè)或?qū)⒂瓉砀蠓秶氖詹①彸保袠I(yè)洗牌在即。

物業(yè)并購融資“開閘”

根據(jù)協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

官微消息披露，此次融資將有利于發(fā)揮并購在防范化解行業(yè)風險、推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用，并助力華潤萬象生活在物業(yè)、商業(yè)、數(shù)字化等各類業(yè)務(wù)拓展上提供金融支持。

相較于早前碧桂園頻繁融資進行收并購，以及早前民營資本收購暴雷房企的物業(yè)資產(chǎn)，華潤萬象生活獲得專項資金支持，物業(yè)收并購將加入房地產(chǎn)行業(yè)紓困、出清風險的大局中。

香頌資產(chǎn)執(zhí)行董事沈萌表示，為國資開放信貸通道，對陷入流動性困境的民資房地產(chǎn)企業(yè)變相化解債務(wù)風險，是目前既定方向，而物業(yè)服務(wù)板塊屬于民資房地產(chǎn)企業(yè)相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，所以也視作并購的合理標的。之后，可能物業(yè)板塊會成為繼優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目以外，國資較為集中并購紓困的潛在目標。

2021年下半年以來，不少房企陷入流動性困境，出售資產(chǎn)成為回籠資金的重要途徑，物業(yè)則成為被擺上“臺面”的重要資產(chǎn)。碧桂園服務(wù)鯨吞藍光嘉寶服務(wù)，合景悠活13億拿下雪松智聯(lián)80%股權(quán)，彩生活將核心物業(yè)資產(chǎn)售予碧桂園服務(wù)。同時，包括中國奧園等多家房企亦已將物業(yè)資產(chǎn)列入資產(chǎn)出售包，靜待買家出手。

如果行業(yè)資金壓力持續(xù)得不到緩解，或?qū)⒂性絹碓蕉嗟奈飿I(yè)資產(chǎn)待售，而穩(wěn)健發(fā)展的國資背景企業(yè)將成為物業(yè)收并購市場的主力，而專項融資支持成為并購市場的重要助力。

并購定價背后的行業(yè)邏輯

有了專項資金的支持，華潤萬象生活的收并購局面有望進一步打開。

事實上，在宣布30億元融資前，華潤萬象生活已接連落地兩宗收并購。2022年1月5日，華潤萬象生活官宣，擬收購禹洲物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)，總代價將不高于10.6億元。兩周后，華潤萬象生活再次公告了對南通長樂物業(yè)全部股權(quán)及江蘇中南物業(yè)服務(wù)1%股權(quán)的收購計劃，收購代價不高于22.6億元。

物業(yè)行業(yè)擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流，在房地產(chǎn)行業(yè)承壓的背景下，具有較高的安全系數(shù)，對于央企來說，是不錯的收并購資產(chǎn)。

而從華潤萬象生活的出價看，兩宗收并購的價格均較民營資本溢價高。

公告顯示，華潤萬象生活收購的標的江蘇中南截至2021年12月31日，未經(jīng)審核綜合賬面凈值約為 2.47億元；而在禹洲物業(yè)的收購標的，其截至2021年12月31日的未經(jīng)審核綜合賬面凈值約為1.01億元。

整體而言，華潤萬象生活的出價約為收購標的賬面凈值的10倍左右，整體高于早前多家民營物企為主體的收并購案例定價。

業(yè)內(nèi)人士表示，該定價不免讓人疑惑其中存在利益輸送的空間，收并購案中涉及面廣，利益關(guān)系復(fù)雜，容易滋生腐敗，是需要非常謹慎的。

沈萌則表示，現(xiàn)階段的收購不是“掠奪性”的，而是兼具擴張與紓困兩重性質(zhì)，因此在價格上只要處于合理估值區(qū)間，國資會對價格要求相對寬松，國資扮演的是“救火隊員”角色。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著專項并購融資開閘，國資背景物企對處于資金困境物企的收并購有望加速，進一步紓困行業(yè)。同時，物業(yè)行業(yè)將加速洗牌，行業(yè)格局或?qū)⒂貥?gòu)。