作者：北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣

2月10日，據(jù)媒體報(bào)道，近日相關(guān)部門(mén)下發(fā)了關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)意見(jiàn)，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一。明確了項(xiàng)目預(yù)售款包括定金、首付款、購(gòu)房款等，這些均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，確保專(zhuān)款專(zhuān)用于項(xiàng)目建設(shè)、施工款等相關(guān)支出；明確了預(yù)售款的撥付進(jìn)度要根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度來(lái)進(jìn)行，具體由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)確定；明確了預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用……

目前尚未看到該意見(jiàn)的全文，僅從媒體披露的上述信息來(lái)看，該意見(jiàn)比商品房預(yù)售管理辦法在預(yù)售資金監(jiān)管上更加細(xì)化，也更易于執(zhí)行，對(duì)于目前房企資金緊張問(wèn)題緩解也能起到積極的推動(dòng)作用。

1、實(shí)現(xiàn)了全國(guó)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的統(tǒng)一

雖然在2004版的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中就已經(jīng)很明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。但是，這么多年以來(lái)，全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。各個(gè)地方“一城一策”，做得好的如北京、成都等地，做得不好的恐怕連具體的資金監(jiān)管規(guī)定都沒(méi)有。

而這兩年，因?yàn)闋€尾樓的井噴，國(guó)家和各個(gè)地方也越來(lái)越重視這一塊的監(jiān)管，但是畢竟沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，不同的城市參差不齊。我們?cè)诰唧w做商品房案子的時(shí)候，曾多次發(fā)現(xiàn)一些地方對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管存在不作為的問(wèn)題，一些部門(mén)表示當(dāng)?shù)貨](méi)有詳細(xì)的規(guī)定，無(wú)法落實(shí)資金監(jiān)管問(wèn)題。

現(xiàn)如今，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)統(tǒng)一，無(wú)疑為全國(guó)的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管劃了一個(gè)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，更有利于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的落實(shí)和執(zhí)行。

2、明確了項(xiàng)目預(yù)售款的范圍

明確了預(yù)售款包括定金、首付款、購(gòu)房款等，這些均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。既然是預(yù)售資金監(jiān)管，那么究竟什么是預(yù)售資金？在不同的地方可能會(huì)有不同的規(guī)定，比如有的城市并未直接將定金納入其中，并沒(méi)有明確規(guī)定定金也需要存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶當(dāng)中，這樣無(wú)疑就留了一個(gè)口子。對(duì)預(yù)售款進(jìn)行統(tǒng)一式的規(guī)定無(wú)疑將監(jiān)管的具體對(duì)象進(jìn)行了明確，為資金監(jiān)管打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、創(chuàng)造性設(shè)定額度

最新文件明確了預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。在城市商品房預(yù)售管理辦法中，是不存在額度問(wèn)題的，在管理辦法中，預(yù)售款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，如果挪用應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的處罰，但是處罰額度的上限是3萬(wàn)?，F(xiàn)實(shí)中，其實(shí)很多的開(kāi)發(fā)商在挪用預(yù)售款，違規(guī)的成本實(shí)在是太低了。而幾乎所有的爛尾樓其實(shí)都和開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款有直接或間接的關(guān)系。純粹采用堵，且懲罰力度并不高的方式顯然已經(jīng)無(wú)法滿足樓市調(diào)控的需要，一方面考慮到必須嚴(yán)格監(jiān)管，另一方面又考慮到房企的資金需求，對(duì)于額度外的可以提取使用，無(wú)疑可以緩解房企的資金壓力問(wèn)題。但是在具體實(shí)際操作的時(shí)候，務(wù)必注意額度的核定，這是一個(gè)技術(shù)活。