房地產(chǎn)行業(yè)的流動性風(fēng)險還在持續(xù)釋放，隨著新一波償債高峰來臨，很多房企開始積極回購美元債，希望借此向外界傳遞積極信號。

據(jù)和訊房產(chǎn)初步統(tǒng)計，1月份以來，碧桂園、時代中國、弘陽地產(chǎn)、雅居樂、龍光集團(tuán)、中梁控股、新城控股(601155)、旭輝集團(tuán)等房企積極展開美元債回購。根據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示，2022年初以來，回購美元債12.8億元。

在行業(yè)信用風(fēng)聲鶴唳的背景下，提前回購美元債無疑對債券或票據(jù)投資人非常友好，更重要的是，釋放積極信號，并表明對企業(yè)長期發(fā)展的信心。不過，由于回購力度不大，業(yè)內(nèi)預(yù)計不會對行業(yè)基本面產(chǎn)生影響，房企能否走出危機最終還要看經(jīng)營條件和實力。

2022年1月以來房企回購美元債情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，由和訊房產(chǎn)整理

提前回購美元債

2月7日，新城控股發(fā)布公告稱，2018年6月20日，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED在境外發(fā)行票面利率為7.5%的無抵押固定利率債券，截至目前存續(xù)金額為2億美元，將于2022年3月20日到期，相關(guān)投資者可于2022年2月7日至2月16日期間進(jìn)行贖回申報。

新城控股在公告中表示，將按照債券票面的原價進(jìn)行贖回，并支付投資者申報贖回債券相應(yīng)截止本次贖回日的未支付利息，贖回后，這些債券將予以注銷。

據(jù)和訊房產(chǎn)查閱，碧桂園、龍光集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、雅居樂等房企均是提前回購，碧桂園自2022年1月18日起至2月4日于公開市場進(jìn)一步購回于2022年7月到期的4.75%優(yōu)先票據(jù)，龍光集團(tuán)回購的則是將于2022年7月到期的美元債，雅居樂回購的是2022年3月7日到期的5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)，弘陽地產(chǎn)回購的是2022年4月到期美元債。

近一段時間，房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管執(zhí)行過緊，地方政府過嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管形成對房企“擠兌”，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，部分房企出現(xiàn)流動性困難，房企海外債違約連續(xù)發(fā)生，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，一些房企為避免發(fā)生海外債違約引起信用危機，會選擇提前回購美元債。

在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，在美元債已普遍下跌的情況下，企業(yè)在能力允許的范圍內(nèi)提前贖回部分美元債，一方面可以為自身節(jié)約不少財務(wù)費用，另一方面也有利于提升市場對自身的信心，從而有利于在公開市場乃至私募市場的后續(xù)融資。

對房企而言，提前贖回美元債可以對外界釋放信心，有利于后續(xù)融資，但提前贖回美元債所消耗的資金無疑也會消耗公司的流動性儲備，對公司運營的影響不言而喻，對部分現(xiàn)金流緊張的房企來說，這無疑是一場“虛”與“實”之間的抉擇。

不過，房企雖然積極回購美元債，但相較于將到期債務(wù)總額而言，回購力度偏小，以碧桂園為例，自2021年12月30日至今，碧桂園累計購回優(yōu)先票據(jù)本金總額3010萬美元。wind數(shù)據(jù)顯示，2022年碧桂園有三筆美元債到期，總額為16.56億美元，碧桂園的美元債回購力度僅為1.8%。

就單筆美元債而言，弘陽地產(chǎn)的回購力度相對較大，公司斥資4820萬美元回購2022年4月到期美元債，也僅占該票據(jù)初始發(fā)行本金總額約10.71%。

部分房企表示，未來有可能會繼續(xù)回購，時代中國認(rèn)為，購回優(yōu)先票據(jù)將減少本公司未來的財務(wù)開支并降低其財務(wù)負(fù)債水平，將繼續(xù)留意市況及其財務(wù)結(jié)構(gòu)，可能適時進(jìn)一步購回其優(yōu)先票據(jù)。碧桂園也表示將繼續(xù)監(jiān)察市況，并于適當(dāng)時候進(jìn)一步購回優(yōu)先票據(jù)。

美元債市場仍低迷

對美元債的積極回購一定程度上傳遞了市場信心，但目前看來，并沒有在地產(chǎn)美元債市場引起較大反響。

雖然地產(chǎn)美元債近日普遍出現(xiàn)上漲行情，截止2月11日下午17：00，融創(chuàng)中國、雅居樂、世茂集團(tuán)、時代控股等部分債券出現(xiàn)較高漲幅，以融創(chuàng)為例，SUNAC 8.35 04/19/23中間價報68.754，價格上漲6.489%，收益率45.309%。不過，正榮的部分債券下跌幅度在10%以上。

這體現(xiàn)了在市場回暖預(yù)期之下投資者對于企業(yè)未來償債風(fēng)險走勢的信心變化，柏文喜認(rèn)為，一些信心得以改善的房企美元債出現(xiàn)上升勢頭，而另外一些情況不明朗或者還有惡化趨勢的房企美元債則出險了下跌問題。

整體來看，投資者信心仍然沒有顯著恢復(fù)。根據(jù)久期財經(jīng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前，地產(chǎn)信用主體數(shù)量118，未到期的債券數(shù)量為555，平均票息率7.089%，當(dāng)月累計漲幅為﹣4745.200個基點。

值得一提的是，在停擺大約3個月后，地產(chǎn)美元債市場有破冰跡象，根據(jù)久期財經(jīng)數(shù)據(jù)，1月共有14家房企發(fā)行了22筆離岸債券，規(guī)模折合約30.02億美元，環(huán)比增長188.93%。不過，純增發(fā)規(guī)模只有1.71億美元，整體市場趨于避險，境外融資規(guī)?；厣喈?dāng)一部分為滿足要約以作交換。

整體來看，當(dāng)前美元債市場仍處于低迷狀態(tài)。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，亞洲（除日本外）今年以來的美元債發(fā)行總額只有350億美元出頭，是2019年以來的最差開局，同時，亞洲高評級發(fā)行人在美元債市場的平均融資成本本周攀升至3%以上，為2020年5月以來首次。

不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資境況沒有顯著改善，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年1月房企境內(nèi)外發(fā)債481億元，同比大幅下降70%，境外債券規(guī)模占比30%，較2021年同期下降24個百分點。與2021年首月?lián)屌苊涝獋胁煌?022年延續(xù)了境外債整體低迷趨勢。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2022年1月房企融資總額為792.2億元，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降，其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降53.6%，海外債融資同比下降88.0%，信托融資同比下降83.9%，ABS融資同比下降47.2%。

投資邏輯回歸經(jīng)營能力

雖然諸如房貸利率下降、公積金支持購房、支持收并購專項融資等政策陸續(xù)出臺，調(diào)控邊際有所放松，但整體融資境況難言放松，起碼在發(fā)債執(zhí)行層面尚未得到明顯改善。

償債能力減弱造成投資人更為審慎，這被認(rèn)為是融資總額大幅下降的主要因素，可以確定的是，嚴(yán)苛的融資環(huán)境疊加即將到期的償債高峰，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于出清的關(guān)鍵時期。

據(jù)和訊房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至一季度末，上市房企共有43只存量美元債券到期， 1月到期的債券數(shù)量最多，共有21只，即將到來的3月償債壓力也不小，償還額度近70億美元，恒大、金茂、綠地等房企均有上億美元債到期。

數(shù)據(jù)來源wind,由和訊房產(chǎn)整理

隨著各房企通過回購、交換要約和修訂條款同意征求等途徑解決即將到期債券問題，未來三個月的到期規(guī)模已縮減至142.55億美元，但久期財經(jīng)分析師認(rèn)為，在行業(yè)銷售不振的情況下，行業(yè)仍需等待政策落地。

2月10日，據(jù)媒體報道，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺，對預(yù)售資金的標(biāo)準(zhǔn)和額度進(jìn)行規(guī)范，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果該政策最終落地，將在一定程度上緩解部分房企的流動性壓力。

不過，預(yù)售資金放寬更多是解決當(dāng)下的燃眉之急，長期來看，房企擺脫當(dāng)前困境的核心還是依靠自身的經(jīng)營能力，這也是當(dāng)前資本市場對房地產(chǎn)的基本投資邏輯。這從近期金融機構(gòu)對回購美元債房企的態(tài)度上可見一斑，以碧桂園、旭輝、龍光為代表的穩(wěn)健經(jīng)營型房企，獲得了機構(gòu)的肯定評價，惠譽1月17日確認(rèn)旭輝控股集團(tuán)“BB”長期本外幣發(fā)行人評級，該機構(gòu)認(rèn)為，旭輝控股能夠?qū)?0%-40%的銷售收益回流至其控股公司，因為負(fù)面消息較少，使其被排除在監(jiān)管機構(gòu)對陷入困境的開發(fā)商的預(yù)售資金嚴(yán)格控制之外，確保了項目交付。

惠譽進(jìn)一步認(rèn)為，旭輝控股集團(tuán)的土地儲備可以維持兩到三年的開發(fā)需求，2022-2023年的銷售規(guī)模將超過2200億元人民幣。龍光集團(tuán)亦如此，聯(lián)合國際授予龍光集團(tuán)可轉(zhuǎn)債“BBB-”投資級評級，反映了龍光在過去幾年已確立的市場地位、穩(wěn)固的經(jīng)營表現(xiàn)以及穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)。

反之，時代中國、雅居樂、弘陽地產(chǎn)雖然贖回部分美元債，但仍然面臨較大壓力。1月17日，標(biāo)普將時代中國發(fā)行人信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”，將其擔(dān)保的美元票據(jù)的長期發(fā)行評級由“B+”下調(diào)至“B”。

標(biāo)普認(rèn)為，由于銷售帶來的現(xiàn)金流減少和融資渠道減弱，時代中國的流動性緩沖可能會進(jìn)一步減少，該機構(gòu)預(yù)計，時代中國在2022年和2023年的合同銷售額每年將下降3%-6%，2021年營收將只有10%-12%的增幅，遠(yuǎn)低于標(biāo)普之前預(yù)期的25%-30%的增幅。

END