近幾年，為了調(diào)動員工的能動性并提高管理效率，主流房企紛紛實行跟投制度，把員工利益和企業(yè)利益綁在一起，以期最大化實現(xiàn)利潤增長，在行業(yè)高速擴張中賺得盆滿缽滿。

然而，隨著“三道紅線”融資新規(guī)以及預(yù)售資金收緊，疊加償債高峰來臨，企業(yè)資金鏈承壓，尤其，房地產(chǎn)市場銷售也陷入低迷，企業(yè)盈利能力大幅下滑。在這種背景下，跟投制度也暴露出諸多問題。

近日，多位房企員工對和訊反映跟投出現(xiàn)問題，比如，離職無法退出此前參與的跟投，項目已達到清算條件，但是遲遲無法收到本金。此外，即便部分房企提出“以跟投款抵房”，也很難獲得員工的認可。

(相關(guān)資料圖)

房企蒙眼狂奔后留下了一地雞毛，跟投制度的本意是給員工讓利，然而當這種高收益演變成高風(fēng)險時，是否同樣應(yīng)該由員工來承擔，跟投制度是否只是行業(yè)上升期的曇花一現(xiàn)？

跟投“后遺癥”顯現(xiàn)：

有員工遲遲拿不回本金

“我現(xiàn)在正催公司跟我簽協(xié)議，本來離職的時候就應(yīng)該簽，但是當時公司說清算沒有完成，分紅金額沒有確定，所以從3月拖到了現(xiàn)在?！?/p>

上述協(xié)議是指補充協(xié)議，小雯今年3月被公司優(yōu)化，她所在的房企大本營在河北，銷售規(guī)模位列行業(yè)TOP30。此前，她自愿參與公司四個項目的跟投，累計投入金額大概52萬，除第一個項目拿到分紅外，其余項目早就達到清算條件，但至今沒有拿回本金和分紅。

這個協(xié)議是小雯后續(xù)跟投結(jié)算的憑證。據(jù)她講，擬定的協(xié)議大概包括她離職時間、跟投金額以及清算應(yīng)該拿到的分紅等信息，但根據(jù)模板，可能不會標注資金返還的時間。

資料顯示，她所投資的三個項目分別位于長沙、信陽、張家界(000430)，除了一個跟投金額10萬元的項目有1182元分紅，另外兩個項目，基本上沒有分紅。不過，小雯表示，沒有虧損就已經(jīng)很幸運了，能拿回本金就很好。

類似這樣的案例還有很多。今年2月25日，知乎就出現(xiàn)了一個名為《上坤地產(chǎn)不退跟投款！》的帖子，根據(jù)當事人表述，公司強制要求該員工跟投了合肥的一個項目，本金20.4萬元，并于2021年3月份收到第一筆分回款，4月該員工離職，2022年1月份第二筆跟投款分回時，公司不予分回。后據(jù)了解，該項目已到節(jié)點的跟投款，已全部退還。該員工因其他原因，產(chǎn)生糾紛，通過網(wǎng)絡(luò)申訴。

除了退出問題，跟投制度還存在制度不規(guī)范以及負債跟投等問題。某龍頭房企的離職員工夏清對和訊表示，2020年她參加了兩個跟投包，離職時，公司以“從建立跟投制度以來，沒有發(fā)生過員工退出這種事兒，沒有退出機制”為由拒絕了她的退出申請。該公司另一位員工也跟媒體表示，公司之前對項目的退出和清算沒有一個清晰規(guī)定。

這件事情讓夏清壓力很大，因為她是負債跟投，公司跟投底線是15萬，但她只有3萬，公司還幫她介紹了理財公司，她以11%的利率借貸了12萬。對此，她對和訊表示，這家理財公司屬于公司旗下，作為公司給員工的優(yōu)惠，借款批復(fù)速度快，且不上征信名單。

夏清公司內(nèi)部聊天截圖

目前，夏清的狀態(tài)有些復(fù)雜，一方面，現(xiàn)在項目進展情況不得而知，公司也沒有定期公布，無從知曉是否盈利，另一方面，她還要還很高的利息。

夏清所在的房企發(fā)展比較穩(wěn)健，在跟投方面也處于領(lǐng)先行業(yè)的地位。據(jù)她觀察，公司的老員工對跟投制度大多比較贊成，因為此前跟投制度確實收益頗豐。該公司另一位不愿具名的前員工告訴和訊，2017年參加跟投，投資回報率能達到40%，基本上開盤的時候就能回本。

此前，行業(yè)對跟投制度本身的規(guī)范性不太關(guān)注，但行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，跟投制度本身存在的種種缺陷就開始暴露出來。截至發(fā)稿時間，關(guān)于跟投制度的退出問題，夏清所在公司沒有回復(fù)和訊房產(chǎn)。

一位行業(yè)排名TOP30的上市房企董秘對和訊表示，由于權(quán)利和責任，風(fēng)險和收益，行動和監(jiān)督的平衡比較難在現(xiàn)在的企業(yè)里建立起來，所以目前關(guān)于跟投，行業(yè)并沒有定型的做法。

無論是遲遲不返回本金和分紅，還是無法退出跟投項目，都是當前地產(chǎn)行業(yè)在跟投制度方面需要解決的問題。更嚴重的情況是，隨著行業(yè)銷售持續(xù)低迷，部分項目建設(shè)緩慢，甚至停工，對很多人來說，能否如期清算都成了問題。

日前，網(wǎng)傳華東某品牌房企的跟投員工收到一則通知，要求員工退出跟投，改為拼團購房，直接用跟投款來抵房，如果不同意退出，鑒于現(xiàn)狀，公司將無法承諾返本分紅的時間。

和訊向該房企求證，對方表示事情是真的，不過，最終方案一直在修訂。從網(wǎng)上的信息來看，員工的擔憂主要是公司給的房源是滯銷房源，而且定價不低，沒有優(yōu)惠，此外，項目能否順利交房也是關(guān)注重點。

相關(guān)房企發(fā)生債務(wù)違約

資金鏈承壓

為何沒有及時收到本金和分紅？公司并沒有對小雯做出解釋。不過，她估計會很難，因為公司賬上沒有可流動的資金，這也沒有辦法。

從資金路徑來看，跟投項目的本金和分紅一般由不同主體完成，分紅由項目公司用經(jīng)營利潤分配，而本金在項目現(xiàn)金流回正的時候，就已經(jīng)調(diào)回總部資金池。小雯表示，抽調(diào)項目資金持續(xù)投資，這是地產(chǎn)行業(yè)的通用做法。

然而，監(jiān)管機構(gòu)在2021年8月加強了預(yù)售資金監(jiān)管，同時，“三道紅線”和銀行兩集中對企業(yè)融資進行了嚴格限制，疊加債務(wù)集中到期，企業(yè)遭遇前所未有的現(xiàn)金流危機，因此，無法及時返還員工跟投的資金。

據(jù)和訊了解，小雯所在的公司在2021年12月就已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約，并且在積極推進美元債的交換要約，做債務(wù)展期。根據(jù)財報，該公司2021年償還債務(wù)支付的現(xiàn)金490.8億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-242.9億元。

小雯所在公司在2017年正式推出跟投制度，彼時，我國商品房銷售額突破13萬億，增速13.67%，是過去五年地產(chǎn)的增速高峰。這一年，房企推行跟投制度的熱情也達到高潮，據(jù)公開報道，17家千億房企中近一半都推出了跟投制度，諸如萬科、碧桂園等頭部房企的跟投制度更是成為行業(yè)學(xué)習(xí)的標桿。

如今，此前推出過跟投制度并實現(xiàn)快速增長的房企紛紛暴雷，出現(xiàn)實質(zhì)性的債務(wù)違約?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)當前的現(xiàn)狀，房企資金緊張已成事實。

行業(yè)整體高度依賴于債務(wù)續(xù)借，貝塔咨詢合伙人杜麗虹認為，由于國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏長期資金渠道，當前96%的地產(chǎn)上市公司都面臨債務(wù)期限短于投資回收周期的問題，平均的期限缺口達到15個月。

房企的流動性究竟有多差？據(jù)中金公司統(tǒng)計顯示，2022年1-5月，已有25支境內(nèi)地產(chǎn)債展期。克而瑞統(tǒng)計也顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元。債權(quán)人的資金都無法償還的背景下，員工跟投的資金自然也難以返還。

房企資金緊張局面的改善，歸根到底還要取決于市場回暖，銷售回款是房企現(xiàn)金回血的主要途徑，同時，也只有銷售回暖，才能抑制房價下跌，激活土地市場，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，商品房銷售額48337億元，下降31.5%。樓市接近觸底，這是業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)市場的共識。日前，萬科董事長郁亮在股東大會表示，從短期來看市場已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程。

業(yè)內(nèi)認為，隨著寬松政策的持續(xù)推出，尤其大概率會加大力度支持居民合理的住房需求以及房企直接融資，下半年有望迎來樓市拐點。

相信公司還是求助法律

員工權(quán)益如何保障？

毫無疑問，已經(jīng)達到項目退出條件，無論賺錢還是虧損，都應(yīng)該盡快返還給員工。北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果對和訊表示，員工跟投，公司沒有按照約定返還本金和收益，肯定構(gòu)成違約，侵害員工權(quán)益，公司應(yīng)當按照雙方所簽協(xié)議的約定承擔責任。

據(jù)和訊觀察，截至目前，至少一家華東品牌房企和兩家閩系品牌房企已推出“跟投款抵扣房款”的方案，至于方案的具體內(nèi)容，目前還不得而知。不過，賈瑞果表示，如果公司以房抵債，則員工可以綜合考慮是否合適，這屬于雙方協(xié)商。

上述華東某品牌房企品牌負責人對和訊表示，從單純?yōu)榱私鉀Q問題的角度，目前這個做法是合理的，在當前的行業(yè)環(huán)境下，是不是能夠做到所有人都滿意，幾乎不可能，我們也只是給員工多提供一個試圖解決問題的方案。

還有一種處理方式，就是跟公司簽訂新的補充協(xié)議，針對無法按日期償還的本金和分紅，約定一個新的還款方式，這尤其要注意對還款日期的規(guī)定。賈瑞果提醒，如果公司簽署補充協(xié)議，只是約定跟投金額和返還利潤的具體數(shù)額，那最多算一個確認文件，沒有約定具體付款時間的，則員工可以據(jù)此向法院提起訴訟。

關(guān)于退出安排方面，北京市競天公誠律師事務(wù)所合伙人吳杰江提醒，員工在區(qū)分股權(quán)投資、債權(quán)投資的基礎(chǔ)上，需進一步知悉跟投項目的退出安排，例如，債權(quán)投資的還款時間、逾期還款的違約責任的設(shè)置；股權(quán)投資是否存在回購主體、分配時間、分配條件如何等。如果是委托投資的，還需要關(guān)注企業(yè)在退出后如何保障員工獲得投資收益。

員工跟投的主體具有特殊的主體身份—員工，吳杰江提醒，需要注意離職、開除等情況下的跟投退出的安排。實踐中，部分企業(yè)采用的是內(nèi)部跟投制度的方式對此進行的約定，但內(nèi)部規(guī)定通常無企業(yè)蓋章，很難確認文本效力。

他建議，員工在簽署文本時要求將離職、開除等情況下的跟投安排亦以合同或協(xié)議的方式與相關(guān)主體簽署確認。此外，最關(guān)鍵是需要保留好已簽署交易文本原件、投資款支付銀行回單等投資文件。

小雯認為，要錢是兩難的事情，如果不起訴，如何拿回自己的錢遙遙無期，但起訴面臨把前領(lǐng)導(dǎo)告上法庭，可能會殃及無辜的窘境。她現(xiàn)在的想法是跟公司協(xié)商。“我同事間還沒聽說有人準備訴訟，都還對公司抱有希望?！?/p>

就員工參與跟投，賈瑞果從法律角度給出建議，員工應(yīng)成立監(jiān)管部門，避免公司將資金挪用等。參與跟投，應(yīng)當考慮企業(yè)的資信情況，如果企業(yè)大量負債，無法確保資金安全的情況下，員工應(yīng)果斷拒絕。

項目盈利難

跟投制度或逐漸退出

“后來我就沒跟投了，因為我相信賣不光，如果賣不好，基本是會虧本?！澳潮├追科蟮膯T工對和訊表示，2017年過后他就不再跟投，因為覺得行業(yè)賺錢越來越難，虧損的風(fēng)險很大。

綜合2021年財報數(shù)據(jù)，50家主流房企中，僅有13家房企凈利潤增速為正值，其余37家房企凈利潤增速均為負，行業(yè)凈利潤增速均值為-18.34%。高地價和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，中指院判斷，行業(yè)長期處于低利潤階段。

在利潤下滑背景下，開發(fā)商在跟投機制方面也在升級。比如，萬科在最新的跟投制度 6.0 版本中取消了特殊劣后機制，升級后的效果尚未可知。不過，財報顯示，萬科跟投項目的認購總額從2017年高點時的106.4億元降至2021年的31.27億元，下降了七成。

在房地產(chǎn)蒙眼狂奔的時代，跟投制度發(fā)揮了不小的作用，利潤增長的前提也保證了企業(yè)和員工能夠?qū)崿F(xiàn)利益共享，然而，當跟投制度的風(fēng)險升高，能否強制要求員工必須跟公司承擔風(fēng)險，這顯然是一個有待商榷的議題。

目前跟投制度中，不少企業(yè)對特定人員設(shè)置了強制跟投制度?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨畻l規(guī)定：一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

在發(fā)生跟投糾紛后，部分員工認為跟投制度是企業(yè)脅迫而非其自愿行為而有權(quán)撤銷。對此，吳杰江表示，法律通常認為的脅迫一般包括以下兩種情形：（1）以將要發(fā)生的、會造成被脅迫人生命、財產(chǎn)、名譽、自由、信譽的損害進行脅迫；（2）以直接對被脅迫人或其親友實施不法行為，造成對當事人及其親友的生命、財產(chǎn)、名譽、自由、信譽的損害進行脅迫。因此，單純僅以存在勞動關(guān)系，無法認定企業(yè)實施脅迫行為。其次，如果員工認為企業(yè)確實存在脅迫行為的，員工需要提供相應(yīng)的證據(jù)。

奧緯咨詢(Oliver Wyman)全球董事合伙人李劍騰認為，跟投是一種創(chuàng)新的激勵方式，是行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，此前樓市較好，項目大多賺錢，但項目管理比較松散，管理精細程度對項目利潤影響較大，作為一種管理手段的補充措施，把員工跟項目利益捆綁在一起，可以提高利潤，這是一種雙贏。

然而，如今很多項目都會虧損，周期也拉長，何時拿回本金，甚至能否拿回來，員工是有疑慮的。李劍騰認為：“跟投的風(fēng)險和回報已經(jīng)發(fā)生了一個本質(zhì)性的變化，回到激勵的本質(zhì)上來講，無非就是要讓付出和回報對應(yīng)，但畢竟員工不是公司的所有人，不可能讓他去承擔跟老板或者股東同等的風(fēng)險?！?/p>

“長遠來講，跟投制度可能在地產(chǎn)行業(yè)里面用的公司會越來越少。”李劍騰認為，像現(xiàn)在有的企業(yè)發(fā)布的跟投版本，類似長期期權(quán)，只不過要花錢去買。行業(yè)回報已經(jīng)不構(gòu)成吸引力，跟投制度跟期權(quán)、獎金，甚至是股權(quán)，其實是有重疊的，不是非用不可。

（注：應(yīng)被采訪者要求，文中的小雯、夏清均是化名。）

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