受行業(yè)利好消息提振，A股房地產(chǎn)板塊已連續(xù)兩天大漲。7月26日板塊漲幅達到3.41%，較前一日漲幅擴大。漲幅居前的個股中，有小盤股，也有已暴雷房企，也有穩(wěn)健民企和央國企。

(資料圖片)

同樣是領(lǐng)漲，但上漲邏輯是不一樣的。小盤股拉漲所需資金量少，適合資本短期套利；暴雷房企股價過度下跌，在行業(yè)行情抬頭之際補漲。更能與實力匹配的則是目前仍能穩(wěn)住局面的優(yōu)質(zhì)房企，其股價漲幅真正體現(xiàn)資本市場對其基本面以及前景長期看好，是地產(chǎn)股的中流砥柱。

分析領(lǐng)漲的穩(wěn)健房企類別看，以保利地產(chǎn)、招商蛇口等央國企為主，金地集團26日以8.17%的漲幅成為唯一一家領(lǐng)漲A股的民營房企，這是為何呢？

地產(chǎn)分化 穩(wěn)健房企率先獲資本青睞

從行業(yè)來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然行業(yè)短期遭遇困境，但長期來看，市場需求仍在，保守估計仍有超十萬億的市場規(guī)模。目前行業(yè)正處于洗牌中，不能適應(yīng)市場發(fā)展的房企或?qū)⒈惶蕴鼍郑磥硎菍儆谀芊€(wěn)住局面的優(yōu)質(zhì)房企，所以對于這些房企來說，房地產(chǎn)的未來是值得期待的。

分化是必然。在悲觀中保持理性與樂觀，找尋具有發(fā)展?jié)摿Φ臉?biāo)的，這是資本的天性，也為市場篩選了優(yōu)質(zhì)個股，從股價上漲的事實看，金地集團便是這一輪上漲中的資本“寵兒”。

究其原因，從基本面來說，金地集團是穩(wěn)健房企的典范，公司有極強的財務(wù)紀律，保持行業(yè)的低負債水平，一直處于“綠檔”安全閥值中。

截止2021年末，金地集團的現(xiàn)金短債比1.4倍，扣除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率為67.6%，凈負債率為55.2%，已連續(xù)6年處于"綠檔"行列。

目前行業(yè)最關(guān)注的現(xiàn)金流指標(biāo)，金地集團非常重視，內(nèi)部每10天就對現(xiàn)金流做壓力測試，實時更新數(shù)據(jù)，制定應(yīng)對策略，筑牢現(xiàn)金流安全的防火墻。

體現(xiàn)在具體行動方面，2022年以來，金地集團均已按時足額償還到期債務(wù)。先后于3月、6月分別兌付了12.8億元公司債以及2.57億美元境外債本息。在7月，金地集團集中兌付了57.39億元公司債，并于7月26日償還了2.05億美元債券本息。

每一筆、每一個數(shù)據(jù)均代表了金地集團的資金實力和償債能力。未來兩年，金地集團已無需償還的境外債，僅剩的一筆兌付時間在2024年8月。境內(nèi)債務(wù)方面，年內(nèi)僅剩一筆將于10月份到期的約27.26億元公司債，且已做好償付安排。

償還債務(wù)后，金地集團的償債壓力減輕，提高了現(xiàn)金流安全值。安全值高、基本面優(yōu)質(zhì)，這是金地集團率先獲得資本青睞的內(nèi)在原因；同時，外部利好政策有望繼續(xù)落地，將助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，作為優(yōu)質(zhì)龍頭房企，金地集團有望獲益。

打開融資通道 17億ABS成功發(fā)行

當(dāng)前行情，權(quán)衡一個房企是否優(yōu)質(zhì)的一個重要信息是，能否在公開市場融資。能籌集資金說明資本市場對其發(fā)展前景認可，具備可持續(xù)發(fā)展和長期償債能力；同時融資也可補充流動資金，現(xiàn)金流安全值更高，能活得更好，更久。

金地集團則是當(dāng)下嚴峻環(huán)境下，少數(shù)具有融資能力的民營房企。

于7月26日，金地集團成功在上交所設(shè)立"中金--金地廣場一期資產(chǎn)支持專項計劃"，本項目底層資產(chǎn)為金地商置上海九亭金地廣場及北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈，以中金公司為計劃管理人，發(fā)行規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級規(guī)模16.9億元，信用評級AAA，期限18年，發(fā)行利率為4.8%。

從產(chǎn)品規(guī)?？?，17億元為近期房企公開融資產(chǎn)品的前列，18年期限長期融資可以優(yōu)化金地集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)。此次CMBS能夠成功發(fā)行，一個是資本市場對金地集團實力和運營能力的認可，同時也說明底層資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的。于房企而言，擁有優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是其抵御風(fēng)險和實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展最好的保障。

資本與市場雙筑底 反彈可期

從融資端來看，金地集團融資渠道暢通，為公司發(fā)展補充充足的流動資金。另一方面，公司的“造血”能力正在恢復(fù)中。

2022年6月，金地集團實現(xiàn)銷售金額284億元，環(huán)比大漲100.1%，漲幅居行業(yè)前列，恢復(fù)了去年同期83.5%的水平。1-6月整體實現(xiàn)了銷售金額1006億元，整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于百強房企。同時，位于西安、深圳等地的樓盤首開去化率在90%以上。

從業(yè)績表現(xiàn)看，金地集團已有了筑底回暖信號。加上近期即將有利好政策釋放，帶動行業(yè)信心提升，情緒面恢復(fù)之下，市場反彈值得期待。而優(yōu)質(zhì)房企有望率先享受市場反彈的紅利。以此來看，金地集團的長期發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

在市場底和情緒底之前，資本底會先行一步。

金地集團率先打開融資渠道體現(xiàn)了資本的認可，再者，從股價表現(xiàn)看，截至2022年7月26日金地集團收盤報價12.32元/股，漲幅8.17%，領(lǐng)漲A股房地產(chǎn)板塊，收盤價較去年同期上漲40%。

在目前大量內(nèi)房股股價持續(xù)下挫，大面積破凈的情況下，金地集團的股價表現(xiàn)已屬不易。同時在經(jīng)歷多次市場行情下降，金地集團股價筑底的位置均在11元/股左右，整體震幅不大。

從國際機構(gòu)大行的評級看，金地集團一直保持穩(wěn)定。7月26日標(biāo)準(zhǔn)普爾維持金地集團"BB"的長期企業(yè)信用評級，對其充足的土地儲備、優(yōu)于行業(yè)平均水平的銷售表現(xiàn)及充足的流動性表示肯定。

在房地產(chǎn)大面積遭遇評級下調(diào)的行情下，金地集團是為數(shù)不多能夠維持公司評級穩(wěn)定的民營房企。

資本底部已現(xiàn)，市場底正在形成，在未來政策利好穩(wěn)定市場情緒后，房地產(chǎn)行業(yè)的情緒底來臨，優(yōu)質(zhì)房企的反彈之期不遠矣，如金地集團此類的優(yōu)質(zhì)房企未來有望展現(xiàn)出更強的發(fā)展?jié)摿Α?/p>