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馬上迎來(lái)2022四季度，當(dāng)下土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，地方國(guó)企和城投公司撐起了土地市場(chǎng)的幾乎“整片天”。

但“拿地一時(shí)爽，開(kāi)發(fā)坑里躺”，近兩年，地方平臺(tái)類(lèi)公司拿到的地塊，或是總價(jià)較高，或是盈利空間較小，或是位置比較偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力倍受考驗(yàn)，如何實(shí)現(xiàn)這些項(xiàng)目入市去化，是各平臺(tái)類(lèi)公司面臨的重要課題。

入市率較低

2021年集中供地以來(lái)，土拍熱度高開(kāi)低走。在2021年一批次市場(chǎng)火熱的階段，規(guī)模房企積極拿地，而在土地市場(chǎng)熱度急劇下滑后，民企逐漸失聲，央企國(guó)企與地方城投平臺(tái)類(lèi)公司的身影出現(xiàn)得更加頻繁，成為拿地主力。

如深圳第三批次集中供地共成交11宗地塊，9宗被地方城投公司獲得；無(wú)錫第三批成交的20宗地塊，15宗被城投公司獲得；廣州第三批成交13宗地塊，城投公司拍下其中9宗。

地方平臺(tái)進(jìn)場(chǎng)，背后的一些數(shù)據(jù)值得關(guān)注。

從開(kāi)工率來(lái)看，城投平臺(tái)類(lèi)公司的拿地開(kāi)工率明顯低于規(guī)模房企。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，比如，在2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開(kāi)工率高達(dá)61%，而平臺(tái)類(lèi)公司拿地開(kāi)工率23%。

此外，地方平臺(tái)所主導(dǎo)項(xiàng)目的入市率也較低。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜介紹，按正常開(kāi)發(fā)節(jié)奏，2021年成交的地塊將在今年陸續(xù)入市形成市場(chǎng)供應(yīng)。但自去年下半年以來(lái)，由于市場(chǎng)持續(xù)下行，地方平臺(tái)公司托底拿地成為常態(tài)，疊加銷(xiāo)售表現(xiàn)低迷，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)入市節(jié)奏較慢。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，截至今年8月末，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，2021年成交的土地出讓項(xiàng)目取得預(yù)售證進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)的比例為32.3%，其中，由地方國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)的項(xiàng)目入市率僅9%。

分城市來(lái)看，22城中，僅北京、合肥、杭州、廣州、青島、長(zhǎng)春這6個(gè)城市地方國(guó)資主導(dǎo)的項(xiàng)目入市率在兩成以上。其中，在南京、武漢、濟(jì)南、沈陽(yáng)，地方國(guó)資主導(dǎo)的項(xiàng)目入市率均在5%以下。

拿地多在郊區(qū) 盈利空間相對(duì)狹窄

在2021年以來(lái)各城市的集中供地中，克而瑞指出，五輪集中供地中，平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地的金額占比達(dá)到近8成，遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。

從集中供地的批次來(lái)看，2021年平臺(tái)類(lèi)公司郊區(qū)托底更為明顯。如在2021年首輪集中供地中市場(chǎng)較為火熱，平臺(tái)類(lèi)公司拿地在寧波、福州等城市幾乎全部位于城市外圍區(qū)域。實(shí)際上，無(wú)論是成交建面占比亦或是地塊數(shù)量占比，平臺(tái)類(lèi)公司2021年在郊區(qū)拿地比例均在60%以上。

到了2022年，平臺(tái)類(lèi)公司拿地中郊區(qū)占比有所下降，建面占比下降3個(gè)百分點(diǎn)、地塊數(shù)量占比下降7個(gè)百分點(diǎn)，這與2022年部分城市為了維穩(wěn)土地市場(chǎng)信心、吸引房企參拍而大幅增加優(yōu)質(zhì)核心地塊不無(wú)關(guān)系。最為明顯的是非平臺(tái)類(lèi)公司，2022年拿地中郊區(qū)建面占比僅為46%，較2021年下降14個(gè)百分點(diǎn)。

從盈利空間來(lái)看，不同類(lèi)型房企拿地的盈利空間也有所不同。CRIC統(tǒng)計(jì)了2022年上半年不同類(lèi)型房企拿地的房?jī)r(jià)地價(jià)差和地價(jià)房?jī)r(jià)比兩個(gè)指標(biāo)，明顯可以看出，國(guó)企央企、品牌民企拿地平均房?jī)r(jià)地價(jià)差和地價(jià)房?jī)r(jià)比都高于平臺(tái)類(lèi)公司。

國(guó)企央企和品牌民企，不僅拿地總價(jià)高，且地價(jià)房?jī)r(jià)比也相對(duì)偏高，但房?jī)r(jià)和地價(jià)之間仍保有較高的差距，以保證客觀的盈利空間，地塊貴但賺錢(qián)。此類(lèi)項(xiàng)目給國(guó)企央企、品牌民企留出較大建造空間，可打造高品質(zhì)項(xiàng)目。相對(duì)地，城投類(lèi)公司拿地總價(jià)偏低，且地價(jià)房?jī)r(jià)比也偏低，房?jī)r(jià)地價(jià)差也不及上一類(lèi)房企，對(duì)于這種類(lèi)型的項(xiàng)目，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年城投類(lèi)公司拿地的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.48，房?jī)r(jià)地價(jià)比為13561元/平方米。原因在于城投類(lèi)公司出手拿地的主要目的是穩(wěn)地市、防流拍，以底價(jià)成交為主要的拿地方式，所以普遍由地方平臺(tái)競(jìng)得的地塊都不是熱點(diǎn)地塊、核心地塊，整體的土地成本較低，售價(jià)也較低。

例如成都的郫都區(qū)、青白江、新都區(qū)，拿地的可售樓板價(jià)僅有3000-6000元/平方米，地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)則在11000-15000元/平方米左右，與地價(jià)相比還有9000元/平方米左右的空間，從價(jià)差空間來(lái)看，是不如規(guī)模房企（國(guó)央企及品牌民企）拿地的價(jià)差大的，但是從地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)看卻明顯低于規(guī)模房企，此類(lèi)項(xiàng)目需要走“薄利多銷(xiāo)”的路線，保證快速去化，方能實(shí)現(xiàn)盈利。

需警惕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于上述現(xiàn)象，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新開(kāi)工已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月下降了，這與地產(chǎn)行業(yè)整體下行密切相關(guān)，銷(xiāo)售端低迷，融資渠道受限，開(kāi)發(fā)商內(nèi)源融資和外源融資都有明顯的下降，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)工的積極性低，這是項(xiàng)目入市率下降的主要原因。

此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方城投平臺(tái)類(lèi)公司，拿到地塊之后要找合作開(kāi)發(fā)商，所以流程要比房企直接拿地更復(fù)雜。一般情況下，開(kāi)發(fā)商拿一塊地，已經(jīng)做好了前期調(diào)研，要打造什么樣的產(chǎn)品，什么時(shí)候入市，前期就做好了大致安排，但托底的平臺(tái)類(lèi)企業(yè)沒(méi)有這么詳細(xì)的計(jì)劃，所以開(kāi)工入市更慢。

李宇嘉進(jìn)一步提出，要提高入市率，最重要的還是需求端的復(fù)蘇，需求復(fù)蘇、促進(jìn)回款才能解決企業(yè)的一部分資金困難，后續(xù)才有拿地和開(kāi)工的動(dòng)力。

但如今來(lái)看，樓市需求端的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)仍不明顯，拿地遲遲不開(kāi)發(fā)和其主導(dǎo)的項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏偏慢，對(duì)于當(dāng)下城投公司本身以及當(dāng)?shù)貥鞘卸紩?huì)造成一定影響。

克而瑞指出，整體來(lái)看，地方城投平臺(tái)類(lèi)公司經(jīng)營(yíng)難度在加大。且考慮到近年來(lái)城投債規(guī)模的不斷攀升、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，地方政府的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定，提高自身經(jīng)營(yíng)能力以更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)，是當(dāng)下的關(guān)鍵。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，城投公司拿地托底的背后不完全是一種市場(chǎng)化的行為，所以要警惕風(fēng)險(xiǎn)。拿地實(shí)際上對(duì)城投公司形成了一些新的資金壓力，它的這種脆弱性提醒我們要防范新的金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

陳文靜指出，對(duì)于市場(chǎng)基本面較好、短期庫(kù)存出清周期較短而地方國(guó)資平臺(tái)占比較高的城市，若地方國(guó)資平臺(tái)項(xiàng)目不能及時(shí)入市，則易造成這些城市供應(yīng)端無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充，或?qū)?duì)需求釋放造成拖累，有些地方甚至可能出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的情況。

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