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進(jìn)入2023年，隨著各領(lǐng)域生產(chǎn)生活加快恢復(fù)，與城市居民生活幸福息息相關(guān)的住房租賃市場的回暖情況同樣備受關(guān)注。1月12日，中指研究院發(fā)布《住房租賃市場2022總結(jié)與2023展望》報告。
報告指出，2023年，住房租賃市場預(yù)計將繼續(xù)保持較快增長。政策端，支持政策預(yù)計仍將持續(xù)推出并實施，保租房公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。需求端，隨著相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，住房租賃需求有望恢復(fù)增長。供給端，目前部分城市已公布2023年保租房籌集計劃，總體規(guī)模預(yù)計仍將維持在較高水平。
50城住宅平均租金累計下跌2.50%
2022年，住宅租金表現(xiàn)較為疲弱。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，受新冠疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%。分月度來看，租金走勢具有明顯的季節(jié)性，同時租金走勢受疫情影響亦較為明顯。
年初1-2月，租賃市場處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比連續(xù)下跌。3-4月，隨著外來務(wù)工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來，租賃市場行情略有升溫，租金環(huán)比連續(xù)上漲。5-6月，受多個城市疫情暴發(fā)影響，人口流動受限，住房租賃需求有所減弱，住宅平均租金有所回落。7-9月，受高校畢業(yè)生入市、中小學(xué)開學(xué)季等因素影響，租金出現(xiàn)小幅回升。10-12月，租賃市場再次進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金水平持續(xù)下行。
2021年6月至2022年12月50城住宅平均租金走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領(lǐng)先，多數(shù)城市租金介于20-40元/平方米/月。12月，北京、深圳、上海住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明顯高于全國其他城市，其中北京平均租金為90.3元/平方米/月，居各城市之首；杭州、廣州等5個城市租金在40-60元/平方米/月之間；福州、珠海等37個城市租金在20-40元/平方米/月之間；太原、徐州等5個城市租金在20元/平方米/月以下。
從年度漲跌幅來看，50個重點城市租金全部回落。具體來看：溫州、南寧等7個城市跌幅超5%；徐州、貴陽等18個城市下跌3.0%-5.0%；呼和浩特、泉州等19個城市下跌1.0%-3.0%；青島、北京等6個城市跌幅在1.0%以內(nèi)。
從租房偏好與觀念方面，調(diào)查結(jié)果顯示，通勤距離位居關(guān)注點首位；商場、醫(yī)院等配套也是四成以上租客租房時的聚焦點。另外，租客對地鐵便利性、小區(qū)環(huán)境、租金水平、物業(yè)服務(wù)關(guān)注度也較高。值得注意的是，在女性租客視角中，相比通勤距離，小區(qū)配套是其租房時更關(guān)注的因素；且女性租客對于配套情況、室內(nèi)裝修/家具條件、租金水平等方面因素的關(guān)注相對突出。
2022年租客租房關(guān)注因素
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
政策密集出臺
2023年住房租賃市場或保持較快增長
2022年，住房租賃相關(guān)政策密集出臺，住房租賃市場發(fā)展支持力度持續(xù)加大。一方面，中央和地方持續(xù)出臺支持政策，年內(nèi)中央及地方累計出臺住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案。另一方面，各城市積極出臺租賃市場監(jiān)管政策，北京住房租賃條例正式施行，上海亦跟進(jìn)發(fā)布相關(guān)條例，通過地方立法進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場，營造良好的租房環(huán)境。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)介紹，發(fā)展住房租賃市場，是實現(xiàn)“租購并舉”住房制度的重要路徑，也是探索房地產(chǎn)新模式的重要方向。
表：2022年中央出臺的部分住房租賃支持政策
資料來源：中指研究院綜合整理
徐躍進(jìn)表示，2022年保租房發(fā)展十分迅速。一方面，各城市積極完成保租房籌集任務(wù)。2022年，全國計劃籌集保租房240萬套，住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國保租房已開工建設(shè)和籌集233.6萬套，占年度計劃的98.8%。杭州、沈陽、武漢、鄭州等多個城市提前完成了保租房籌集的年度目標(biāo)。另一方面，保租房公募REITs快速推進(jìn)并落地，目前已有4支保租房公募REITs正式上市，保租房公募REITs提供了寶貴的融資退出渠道，保租房“融投管退”的商業(yè)閉環(huán)得以形成。
部分城市2022年保租房籌集計劃完成情況（單位：萬套）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
展望2023年，住房租賃市場預(yù)計將繼續(xù)保持較快增長。政策端，支持政策仍將持續(xù)，保租房公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。需求端，隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化、社會經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，住房租賃需求有望恢復(fù)增長。供給端，目前部分城市已公布2023年保租房籌集計劃，總體規(guī)模預(yù)計仍將維持在較高水平。
