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3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

多個(gè)數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，如竣工首次轉(zhuǎn)正、價(jià)格首次反彈，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。

這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么問(wèn)題？未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又是什么走向呢？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

1、竣工首次轉(zhuǎn)正

1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)最大的變化，就是竣工面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)8.0%，也是累計(jì)值連續(xù)11個(gè)月下滑后，首次正增長(zhǎng)。

說(shuō)明持續(xù)一年多的“保交樓”取得了積極進(jìn)展，特別是住宅竣工面積同比增長(zhǎng)9.7%，漲幅更明顯。

2、竣工和開(kāi)工穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資

竣工回升，通過(guò)安裝工程（占開(kāi)發(fā)投資的10-15%），對(duì)開(kāi)發(fā)投資形成支撐。

同時(shí)，1-2月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工下滑9.4%，相比2022年1-2月下滑12.2%明顯收窄，通過(guò)建筑工程（占開(kāi)發(fā)投資的35%左右），對(duì)開(kāi)發(fā)投資形成支撐。

其中，今年1-2月份商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)回升，近年來(lái)中心區(qū)改善盤(pán)去化加速，提振了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，加上“金融16條”對(duì)白名單房企的支持力度加大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工的積極性增加。

同時(shí)，施工面積降幅從-7.2%收窄至-4.4%，意味著其中很多項(xiàng)目從停緩建、甚至爛尾轉(zhuǎn)向復(fù)工、施工加速等等，這些因素合起來(lái)促成了開(kāi)發(fā)投資累計(jì)降幅收窄至-5.7%。

3、銷(xiāo)售面積跌幅明顯收窄、價(jià)格反彈

1-2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下跌3.6%，相比去年1-2月的-9.6%，大幅收窄了6個(gè)百分點(diǎn)，顯示近期市場(chǎng)銷(xiāo)售在企穩(wěn)回升。

其中，商品住房銷(xiāo)售面積下跌0.6%，基本上實(shí)現(xiàn)了止跌，企穩(wěn)態(tài)勢(shì)更明顯。

但是，商業(yè)辦公銷(xiāo)售大幅下跌態(tài)勢(shì)并未緩解，一方面與去年快速增長(zhǎng)的高基數(shù)有關(guān)，另外前期疫情沖擊導(dǎo)致很多商鋪關(guān)店，企業(yè)退租等，導(dǎo)致商業(yè)辦公銷(xiāo)售前景不佳。

反映在價(jià)格上，1-2月全國(guó)商品房?jī)r(jià)上漲3.7%，住宅房?jī)r(jià)上漲4.1%。更主要的是中心區(qū)改善盤(pán)、高價(jià)商品房銷(xiāo)售明顯增加，導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性?xún)r(jià)格上漲，外圍新盤(pán)仍舊以降價(jià)為主。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰：

1、1-2月市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇

1-2月市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇，2023年實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局。1-2月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比降幅收窄至0.6%，銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)3.5%，這是自去年以來(lái)首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。放長(zhǎng)周期看，今年1-2月銷(xiāo)售規(guī)模僅低于2021年同期水平。

市場(chǎng)修復(fù)由多方面原因帶動(dòng)，去年以來(lái)保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)政策舉措有力地保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調(diào)整優(yōu)化政策降低了購(gòu)房成本，提高了消費(fèi)者信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)流通性改善的良好的開(kāi)局為今年有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)打下良好的基礎(chǔ)。

2、預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭有所放緩

1-2月份市場(chǎng)的復(fù)蘇是前期積壓的購(gòu)房需求補(bǔ)償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時(shí)交易量比較高并不意味著市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。

市場(chǎng)的各項(xiàng)前瞻性預(yù)期指標(biāo)盡管有恢復(fù)，但并沒(méi)有一下子進(jìn)入較熱的位置，價(jià)格變動(dòng)也相對(duì)平穩(wěn)。

全國(guó)新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時(shí)房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復(fù)。

隨著這波積壓的需求快速釋放，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)修復(fù)勢(shì)頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場(chǎng)“熄火”，而是在向交易中樞修復(fù)過(guò)程中的正常振蕩。

3、市場(chǎng)走向良性健康發(fā)展

今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨不小的外部挑戰(zhàn)，但從長(zhǎng)期看，我國(guó)城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過(guò)渡的關(guān)鍵階段，居民對(duì)住房條件改善升級(jí)的需求強(qiáng)烈，在房住不炒的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場(chǎng)能夠走向良性健康發(fā)展。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜：

1、1-2月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)2.1%

1-2月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比小幅下降2.2%，降幅低于中部和西部地區(qū)，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)2.1%，為唯一增長(zhǎng)地區(qū)，伴隨著市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)，部分企業(yè)也收回了原有價(jià)格優(yōu)惠。

整體來(lái)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)更多表現(xiàn)為熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的修復(fù)，全國(guó)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)。

2、今年以來(lái)，新房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于銷(xiāo)售端

3月以來(lái)，重點(diǎn)50城新建商品住宅周度成交面積保持在高位，同比增幅普遍在20%以上；重點(diǎn)10城二手房周度成交量環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比增幅保持在70%以上，上周（3月6日-12日）成交套數(shù)提升至2019年以來(lái)周度最高水平，同比增長(zhǎng)超100%。

由此可見(jiàn)，城市基本面較好的城市市場(chǎng)仍在修復(fù)，二手房市場(chǎng)活躍度較高或?qū)樾路酷尫鸥喔纳菩枨?，短期?lái)看，熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)活躍度仍有望保持，從而帶動(dòng)全國(guó)新房市場(chǎng)進(jìn)一步修復(fù)企穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，新房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏明顯慢于銷(xiāo)售端，部分熱點(diǎn)城市受供給不足影響，新房成交規(guī)模增長(zhǎng)并不明顯。

3、預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢

供應(yīng)端，2023年開(kāi)年，在全國(guó)銷(xiāo)售市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金壓力仍較大的背景下，全國(guó)房屋新開(kāi)工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下行趨勢(shì)未改，1-2月，房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

1月以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)系統(tǒng)重要性?xún)?yōu)質(zhì)房企的資金支持力度，房企融資環(huán)境繼續(xù)改善，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債融資同環(huán)比均增長(zhǎng)。

短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力有望進(jìn)一步緩解，但新開(kāi)工面積恢復(fù)仍有賴(lài)于銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖程度，疊加土地縮量趨勢(shì)未改、地方城投此前拿地項(xiàng)目的入市節(jié)奏緩慢等因素影響，預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積修復(fù)節(jié)奏仍較慢，或進(jìn)一步制約部分城市的新房供應(yīng)量；開(kāi)發(fā)投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節(jié)奏或加快，資金規(guī)模亦有望加大，帶動(dòng)竣工面積持續(xù)改善，但新開(kāi)工改善有限、房企投資拿地仍偏謹(jǐn)慎等情況仍制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的修復(fù)速度。