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3月30日，自然資源部、中國銀行(601988)保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。
通知指出，要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。
“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。
不動產(chǎn)“帶押過戶”實行以前，對于企業(yè)和民眾來說，已抵押的不動產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移的，需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記，不僅交易成本高、時間長，而且流程繁瑣復(fù)雜。
同日，自然資源部自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕表示，“帶押過戶”改革后，可以大大節(jié)省不動產(chǎn)的交易時間，降低交易難度和交易成本。
例如：濟(jì)南推出不動產(chǎn)“帶押過戶”改革后，辦理時限減少了近10個工作日，實現(xiàn)2個工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬元(人民幣，下同)左右降至千元以下。
據(jù)《通知》，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。
其一，新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。
其二，新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。
其三，抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至當(dāng)前，全國已有33個省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”，二手房“帶押過戶”已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要手段。
其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄陳霄指出，從政策內(nèi)容來看，其中存在不少亮點。
一方面，推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)“帶押過戶”，再將該模式逐步推廣至其他市縣，充分體現(xiàn)出以點帶面、循序漸進(jìn)的特征。
另一方面，推動住宅不動產(chǎn)率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展，是本次政策較為新穎的探索，而當(dāng)前很多城市提出的“帶押過戶”，主要是以二手住宅市場為主力戰(zhàn)場。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從各地實際推進(jìn)情況看，帶押過戶使得二手房的交易成本明顯降低。
以簡單的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，按100萬總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬。平均來說，每個購房者的貸款本金余額預(yù)計會在50萬左右。如果按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
而按照現(xiàn)在的政策，這50萬的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。
“所以政策的意義在于，后續(xù)對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。”
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