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5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。

1-4月商品房銷售面積同比降幅進(jìn)一步收窄至0.4%，銷售額同比增長8.8%，其中住宅銷售額同比增長超10%，商品房銷售額增速連續(xù)兩個月為正，市場有所提振。

雖然銷售壓力緩解，但是房企新開工意愿不足。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.55萬億元，同比下降6.2%，累計降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點。

商品房銷售額持續(xù)回升

整體來看，受到一季度市場改善明顯影響，其次去年上半年成交基數(shù)偏低，從前4個月的累計同比上看，銷售面積降幅收窄，銷售額同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

2023年1-4月，商品房銷售額為4.0萬億元，同比增長8.8%，較1-3月擴(kuò)大4.7個百分點。其中，1-4月住宅銷售額為3.6萬億元，同比增長11.8%，辦公樓銷售額同比下降10.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降16.0%。

2023年1-4月，商品房銷售面積為3.8億平方米，同比下降0.4%，降幅較1-3月收窄1.4個百分點，4月商品房銷售面積為0.8億平方米，同比增長5.5%（統(tǒng)計局公布的銷售累計同比增速與歷史數(shù)據(jù)計算值不一致，或為調(diào)整基數(shù)所致，單月增速為調(diào)整基數(shù)后測算）。其中，1-4月住宅銷售面積為3.3億平方米，同比增長2.7%，辦公樓銷售面積同比下降14.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降21.2%。

2014年至今全國商品房和住宅累計銷售面積以及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，商品房銷售額漲幅（8.8%）比銷售面積漲幅明顯要大，特別是住宅銷售額漲幅高達(dá)11.8%，一方面是因為銷售分化比較明顯，熱點區(qū)域、高端改善盤銷售去化好，帶動價格上漲；另一方面，這些樓盤去化快，開發(fā)商提價現(xiàn)象比較明顯。反映在均價上，1-4月商品房價格同比上漲11.1%，連續(xù)3個月上漲，漲幅連續(xù)2個月擴(kuò)大，這主要是結(jié)構(gòu)性的漲價。

實際上，從單月數(shù)據(jù)上看，4月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不樂觀，4月單月銷售面積環(huán)比下降48.9%，同比下降11.8%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，應(yīng)重視銷售端數(shù)據(jù)恢復(fù)力度較弱的問題，4月單月的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大的回落，一方面季節(jié)性的回落，但下降幅度較大也預(yù)示著本次市場的回溫?zé)岫瘸掷m(xù)性較弱，后續(xù)還需更多政策提振市場。

市場政策層面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，近期多地政策優(yōu)化力度持續(xù)加碼，一二線核心城市“一區(qū)一策”進(jìn)一步提振市場信心，但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，在前期積壓的購房需求釋放完成后，市場調(diào)整壓力增加，在低基數(shù)影響下，全國商品房銷售規(guī)模同比繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

房企新開工意愿不足

今年前4個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，房企新開工意愿不足。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.55萬億元，同比下降6.2%。其中，住宅投資約2.7萬億元，下降4.9%。

王小嬙認(rèn)為，今年前4個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.2%，累計降幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點。今年1-2月在市場快速回溫的支撐下開發(fā)投資降幅收窄，3月份開發(fā)投資同比降幅再次擴(kuò)大，4月累計降幅同比進(jìn)一步擴(kuò)大。

由此可見，房企投資信心恢復(fù)力較弱，主要體現(xiàn)在新開工意愿上，仍呈現(xiàn)大幅下降局面，竣工意愿則呈現(xiàn)增長趨勢。隨著3-4月份以來熱點城市土拍市場呈現(xiàn)明顯升溫跡象，預(yù)計二季度房企新開工意愿將會上升，開發(fā)投資降幅有望收窄。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，反映了房企的供給端擴(kuò)張能力并沒有恢復(fù)，客觀上需要后續(xù)繼續(xù)提振銷售數(shù)據(jù)，同時強(qiáng)化各地營商環(huán)境的改善。

李宇嘉認(rèn)為，上游、下游分化或是近段時間的常態(tài)，意味著在多方政策紓困下，特別是各地將消費擺在更加重要的位置，熱點城市松綁調(diào)控政策，需求端快速復(fù)蘇，但是供給端的制約因素在于暴雷企業(yè)風(fēng)險處置和債務(wù)償還，這兩方面的問題仍舊困擾，導(dǎo)致開發(fā)商整體拿地、開工的積極性較低。

同時，3月下旬以來，消費端復(fù)蘇的進(jìn)度明顯放緩，重點城市銷售面積環(huán)比下跌25%-50%。同時，商品房價格上漲也制約了需求端釋放，因為市場普遍預(yù)期價格將穩(wěn)定或下跌。另外，也反映出需求端的購買力較為疲弱，加杠桿的積極性也較低，4月份居民貸款下跌明顯，也說明了這一點。

二季度，由于國家在貨幣端保持定力，樓市需求端紓困的政策空間有限，邊際效應(yīng)下降，預(yù)計二季度將維持一季度高位下行后的走勢，不溫不火，同比會比去年好，這可能就是國家希望看到的，也為新模式打造創(chuàng)造出空間。