2021年三季度以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下行，回款下降，違約加劇，融資受限，房企拿地也普遍減少，流動(dòng)性危機(jī)凸顯。
進(jìn)入11月，全國(guó)樓市的降溫態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。不過(guò)，年關(guān)將至，政策暖風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有企穩(wěn)回升跡象，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將回暖。
一、政策篇：債務(wù)融資政策放松，多策并舉穩(wěn)定樓市供需平衡
11月，從中央到地方，維持房地產(chǎn)穩(wěn)定的政策不斷出現(xiàn)，限制市場(chǎng)非理性下調(diào)的政策也持續(xù)出臺(tái)。
中央層面，頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)。11月9日，中國(guó)銀間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)上明確了監(jiān)管機(jī)構(gòu)將在房企發(fā)債方面給予支持，會(huì)議顯示招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等房企均有后續(xù)發(fā)債計(jì)劃。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，該會(huì)議是去年三道紅線政策以來(lái)，首個(gè)對(duì)房企發(fā)債釋放暖意的會(huì)議，說(shuō)明房企后續(xù)在銀行間市場(chǎng)中發(fā)債的空間增大。包括短期融資券、中期票據(jù)等發(fā)行規(guī)模會(huì)上升，且獲批的節(jié)奏會(huì)加快，有助于房企更好地改善現(xiàn)金流。
地方層面，多策并舉穩(wěn)定供需兩端市場(chǎng)預(yù)期。北京、深圳、廣東等10余個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)包括房企資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等行業(yè)監(jiān)管，以及加快發(fā)展保障性租賃住房等政策。
同時(shí)，11月各地陸續(xù)公布了三批次集中供地，重點(diǎn)城市土拍規(guī)則呈現(xiàn)大調(diào)整，限地價(jià)、搖號(hào)、提品質(zhì)基本成標(biāo)配，試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、限制企業(yè)參拍地塊數(shù)量等或成為新的關(guān)注點(diǎn)。
展望未來(lái)，克而瑞研究中心認(rèn)為涉房融資或?qū)⒔鈨?，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。一方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)。另一方面，那些“問(wèn)題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平，預(yù)計(jì)融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿 ?/p>
二、樓市篇：70城房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌但幅度收窄，穩(wěn)中有降為主旋律
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前11月，商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別約16.17萬(wàn)億元(人民幣，下同)和15.81億平方米，同比增長(zhǎng)8.5%和4.8%;比2019年同期增長(zhǎng)16.3%和6.2%，兩年平均增長(zhǎng)7.8%和3.1%。
增速方面，全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積環(huán)比增速和銷(xiāo)售額環(huán)比增速均從今年1-2月的高位一路下滑，今年前11個(gè)月較前10個(gè)月分別收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。
圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
單月來(lái)看，11月商品房的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別為1.45萬(wàn)億元和1.51億平方米，較10月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)微漲，但不及去年同期水平即銷(xiāo)售額1.73萬(wàn)億元、銷(xiāo)售面積1.75億平方米，分別同比下降約16.18%和13.71%。
但值得一提的是，11月商品房銷(xiāo)售面積及金額雖在下跌，但跌幅明顯收窄，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)跌幅趨勢(shì)亦放緩。
2021年11月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市均創(chuàng)年內(nèi)新低且均降至個(gè)位數(shù)。11月新房?jī)r(jià)格上漲城市9個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲城市僅3個(gè)，實(shí)為罕見(jiàn)。整體來(lái)看，11月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌超0.3%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌近0.4%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信貸適度寬松之下，新房?jī)?yōu)勢(shì)可能更明顯，二手房外部環(huán)境欠佳，房東和購(gòu)房者觀望情緒明顯。
另一方面，天風(fēng)證券表示，考慮到近期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，房企信用評(píng)級(jí)頻繁下調(diào)影響到整體購(gòu)房者信心，房屋按時(shí)交付存在不確定性，加大了房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的觀望氣氛。
從未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向來(lái)看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要在需求端進(jìn)行適當(dāng)扶持，但當(dāng)下市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境與過(guò)去不同，當(dāng)前住房供需矛盾、居民杠桿率、收入預(yù)期、購(gòu)房者心態(tài)、房?jī)r(jià)水平等都發(fā)生了很多變化，在資金方面未來(lái)不可能再放水。
三、房企篇：房企銷(xiāo)售下滑延續(xù)，全年目標(biāo)完成率承壓
全國(guó)來(lái)看，11月，盡管政策環(huán)境有邊際改善的趨勢(shì)，但房企銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀是不爭(zhēng)的事實(shí)，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)非常明顯。
資本邦從2021年前11月銷(xiāo)售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊(duì)的20家典型房企，對(duì)該等房企11月單月以及前11月的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積及年度目標(biāo)完成度進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。
11月單月，20家典型房企中，有85%的房企出現(xiàn)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積雙降局面，且下跌的幅度普遍進(jìn)一步擴(kuò)大。
無(wú)論從銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積來(lái)看，下滑幅度最大的均是佳兆業(yè)集團(tuán)，其單月銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積為10.06億元和6.15萬(wàn)平方米，同比下降91.97%和91.35%。
消息面上，11月初，佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期為導(dǎo)火索，疊加債務(wù)違約資金受限，佳兆業(yè)流動(dòng)性危機(jī)不斷升級(jí)，隨之而來(lái)的是評(píng)級(jí)下調(diào)、高息美債即將到期、銷(xiāo)售額持續(xù)下滑等多重不利因素逐漸增多。
反觀20家房企中，單月銷(xiāo)售額增速排名第一的是越秀地產(chǎn)，同比增21%至133.49億元，單月銷(xiāo)售面積增速第一的是雅居樂(lè)，同比增16.45%至99.8萬(wàn)平方米。
前11個(gè)月，大部分房企累計(jì)銷(xiāo)售呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但不乏部分房企的累計(jì)增速已由正轉(zhuǎn)負(fù)。
兩家頭部房企碧桂園和萬(wàn)科企業(yè)，在前11月均出現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售面積同比雙降，前者分別同比下滑4.02%和3.55%;后者分別同比下滑6.37%和14.09%。
從年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況上看，房企銷(xiāo)售形勢(shì)依然嚴(yán)峻的環(huán)境下，全年目標(biāo)完成率承壓?jiǎn)?，年末去化壓力堪憂。
20家典型房企中，有18家房企披露了年度銷(xiāo)售目標(biāo)或者目標(biāo)增速。按時(shí)間進(jìn)度來(lái)測(cè)算目前房企目標(biāo)完成率應(yīng)至少在91.66%以上才有望完成計(jì)劃。依此數(shù)據(jù)來(lái)看，僅金地集團(tuán)一家房企達(dá)標(biāo)，其目標(biāo)完成率為93.8%。另外，有4家房企的年度目標(biāo)完成率不足8成，分別為萬(wàn)科企業(yè)、中南建設(shè)、佳兆業(yè)集團(tuán)和弘陽(yáng)地產(chǎn)。
克而瑞研究中心分析認(rèn)為，年末隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績(jī)，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。整體來(lái)看，目前預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，加大供貨和優(yōu)惠力度、“以價(jià)換量”仍是企業(yè)促進(jìn)成交去化的必要手段。
安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文則認(rèn)為，下階段房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)、精細(xì)控制。隨著政策的明顯調(diào)整和轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)行業(yè)的最壞情況或已過(guò)去，流動(dòng)性危機(jī)將得到有力控制。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上，或許可避免此前大家所擔(dān)心的硬著陸局面。
四、投資篇：開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)9個(gè)月收窄，企業(yè)拿地不甚積極
銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不佳，一定程度上影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的積極性，疊加房企資金端壓力不減，盡管11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速維持正增長(zhǎng)，但已連續(xù)9個(gè)月收窄，且該指標(biāo)連續(xù)三個(gè)月維持個(gè)位數(shù)的水平。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.0%;比2019年1—11月增長(zhǎng)13.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.4%。
圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙指出，1-11月投資增速已經(jīng)降至低于去年同期水平，隨著政策環(huán)境好轉(zhuǎn)，高層頻頻定調(diào)信貸環(huán)境流動(dòng)性充裕，市場(chǎng)信心上升，房企的投資信心逐步恢復(fù)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)收窄，但收窄力度減小，預(yù)計(jì)明年1月開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)好轉(zhuǎn)。
房企審慎態(tài)度下拿地積極性亦有所減弱。11月雖有上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但企業(yè)拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。2021年1-11月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約2.35萬(wàn)億元，同比下降17.7%，門(mén)檻值為59億元，與去年同期73億元相比下降14億元，降幅增加。
圖片來(lái)源：中指研究院
單月來(lái)看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額亦創(chuàng)新低。
從城市等級(jí)分布來(lái)看，受集中供地城市影響，前11月，50家代表房企在一、三四線城市拿地面積占比上升。其中，一線城市拿地面積占比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市拿地面積上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。
從城市群分布來(lái)看，房企拿地關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域城市趨勢(shì)顯著。1-10月50家代表房企1-11月50家代表房企在長(zhǎng)三角、成渝和京津冀城市群拿地面積占比均有所上升。
圖片來(lái)源：中指研究院
整體來(lái)看，房企拿地較為冷靜。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心關(guān)榮雪表示，當(dāng)下融資環(huán)境的改善對(duì)房企拿地?zé)崆橛幸欢ǖ奶嵘?，但由于年末房企債?wù)較為集中且體量不小，資金流分配用于償債的占比較高，因此拿地?zé)崆樘嵘邢蕖?/p>
另一方面，關(guān)榮雪認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從注重規(guī)模速度逐漸進(jìn)入質(zhì)量效益的時(shí)代，盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)面臨危機(jī)的情況早有先例。鑒于此，盡管融資適度放開(kāi)，但房企拿地或仍較為謹(jǐn)慎。
五、融資篇：?jiǎn)卧掳l(fā)債規(guī)模有所回升，融資呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)
前11個(gè)月，發(fā)債規(guī)模繼續(xù)收縮。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前11月房企發(fā)債累計(jì)約8466億元 (人民幣，下同)，同比下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。
融資結(jié)構(gòu)上看，仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)。境內(nèi)1-11月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約5978億元，同比下降約6.3%，占整體規(guī)模約71%;境外方面，1-11月累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2487億元，同比下降約39.0%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，占比降至30%以下，維持近五年來(lái)低位。
不過(guò)，隨著政府端積極信號(hào)顯效，房企單月發(fā)債規(guī)模有所回升，尤其境內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)環(huán)比修復(fù)性上漲。
11月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。其中，11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%。
值得注意的是，11月房企償債壓力較10月有所緩解，到期債務(wù)規(guī)模為731億元，環(huán)比減少5.3%，同比減少12.7%。同時(shí)，月內(nèi)包括括陽(yáng)光城、中國(guó)奧園、花樣年等多家房企獲債務(wù)展期以應(yīng)對(duì)階段性資金困境。
11月陽(yáng)光城宣布對(duì)即將到期的三筆美元債進(jìn)行要約交換，并在11月末通過(guò)了三筆美元債的展期方案;同時(shí)公司12.7億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS計(jì)劃、6.37億元的“18陽(yáng)光04”，以及“20華濟(jì)建筑ABN001”等多只債券，也獲得展期。
11月22日、24日、29日，中國(guó)奧園發(fā)行的“中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”展期方案、“深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)”的展期方案、“平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”國(guó)內(nèi)私募債，均獲得展期。
但據(jù)貝殼研究院分析，預(yù)計(jì)12月房企到期債務(wù)規(guī)模800億元，房企償債仍呈高壓。距離年末僅剩1個(gè)月時(shí)間，房企將會(huì)加速出清存貨，或?qū)⒀永m(xù)下半年以價(jià)換量的策略。
除了積極獲取債務(wù)展期，資本邦注意到，為促進(jìn)自我良性運(yùn)轉(zhuǎn)，11月，房企再現(xiàn)配股潮以增厚資本金。據(jù)國(guó)盛證券研究所統(tǒng)計(jì)，11月共有奧園健康及旭輝控股在內(nèi)的3家房企進(jìn)行配股。
11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，將以供股的方式按每股4港元的價(jià)格發(fā)行4.19股新股，募集約16.76億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認(rèn)購(gòu)2.22億股。此次供股所得款項(xiàng)凈額(扣除開(kāi)支后)估計(jì)約16.65億港元(假設(shè)已發(fā)行股份數(shù)目于記錄日期或之前并無(wú)變動(dòng))。
此外，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)等物管公司也跟隨母公司進(jìn)行配股，進(jìn)一步改善母公司的財(cái)務(wù)杠桿水平。
從募集資金用途來(lái)看，房企主要將其用作資金儲(chǔ)備、償還貸款和用作一般企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金。
結(jié)尾
對(duì)于12月樓市走向，交通銀行在研報(bào)中分析，12月是房地產(chǎn)行業(yè)的推地季、施工季、收官季，但預(yù)計(jì)土地成交量仍可能是近五年來(lái)同期的最低水平，不過(guò)開(kāi)發(fā)投資增速下滑幅度將減緩，成交量環(huán)比將有明顯提升。另外，由于需求難以在短期內(nèi)顯著放量，成交累計(jì)同比增速仍將徘徊在低位。
展望2022年，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2021-2022)》認(rèn)為，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一線二線城市在明年二三季度有望迎來(lái)顯著回暖。在沒(méi)有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊情況下，中國(guó)住房市場(chǎng)總體將趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2022年全年全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率在-3%至3%，商品住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)在-1%至-5%，住房開(kāi)發(fā)投資增速在2%到5%。
