2022年2月，樓市成交修復(fù)加快，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)基本止跌，但整體市場(chǎng)仍處于偏冷狀態(tài)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比進(jìn)一步下滑，開(kāi)發(fā)商忙于回購(gòu)債券，投資積極性降低。
貝殼研究院認(rèn)為，今年整體市場(chǎng)不會(huì)過(guò)熱，局部“市場(chǎng)熱”和部分“房企冷”可能并行;對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，房企自身造血良性循環(huán)是行業(yè)良性循環(huán)的基礎(chǔ)，需求側(cè)的流通穩(wěn)定優(yōu)于供給側(cè)的定向紓困。
一、政策篇：寬松性政策加持，房地產(chǎn)預(yù)期繼續(xù)向好
2月份，從中央到地方，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善，“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍為第一要?jiǎng)?wù)。
中央層面，堅(jiān)持“房住不炒”，在“三穩(wěn)”基礎(chǔ)上推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)。
2月8日,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),就房地產(chǎn)金融管理發(fā)布了政策調(diào)整，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該《通知》有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性租賃住房的積極性，有助于參與住房保障建設(shè)的企業(yè)穩(wěn)定資金面。
2月24日，國(guó)新辦舉辦《推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)》提到，今年要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，首次提及調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性。
地方層面，多地陸續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，如重慶、佛山等地降首套房首付比例、廣州、南京等地下調(diào)房貸利率、北京、上海房貸審批提速等。
中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年2月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策39條，環(huán)比略有減少。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重達(dá)56.4%，環(huán)比擴(kuò)大;緊縮性政策占比由上月的13.3%進(jìn)一步縮減至7.7%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，預(yù)計(jì)今年金融信貸政策總體是以“放松”為導(dǎo)向。實(shí)際上，“放松”一方面是指流動(dòng)性增加，銀行可貸資金增加。另一方面，可貸資金增加的同時(shí)資金成本也在下降。換言之，今年政策不會(huì)像去年一樣“收緊”。尤其房貸方面，開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款都會(huì)相對(duì)寬松，甚至?xí)饶壳邦A(yù)期的更加“放松”。
但從2月來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)到位資金中，2022年1-2月個(gè)人按揭貸款同比下降16.9%，跌幅較2021年末擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。
二、樓市篇：前兩月銷(xiāo)售同比繼續(xù)下滑，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)率先回升
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前2月，商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別約1.55萬(wàn)億元(人民幣，下同)和1.57億平方米，同比下降19.3%和9.6%。
增速方面，全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積環(huán)比增速和銷(xiāo)售額環(huán)比增速均從2021年1-2月的高位一路下滑，2022年前2個(gè)月較2021年的前12個(gè)月分別收窄11.5個(gè)百分點(diǎn)和24.1個(gè)百分點(diǎn)。
圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
提及房?jī)r(jià)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中有40個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，57個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，比上月分別增加1個(gè)和2個(gè)。
70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線(xiàn)城市環(huán)比持平或下降;一二線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅回落或持平，三線(xiàn)城市同比下降。
分城市來(lái)看，四大一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格全面環(huán)比上漲，二手房方面，四大一線(xiàn)城市除了深圳環(huán)比下跌，其余全數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，2月份二手房市場(chǎng)表現(xiàn)要略好于新房，各等級(jí)城市二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)分化，一線(xiàn)城市成績(jī)亮眼，可以預(yù)見(jiàn)一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)將率先恢復(fù)。在去年二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)弱于新房市場(chǎng)的行情下，今年或?qū)⒂型叱鲆徊▋?yōu)勢(shì)行情。
三、房企篇：房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下跌，較一月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大
全國(guó)來(lái)看，2022年2月，多家上市房企的銷(xiāo)售額出現(xiàn)了同環(huán)比雙降的現(xiàn)象，且降幅較往年同期明顯較大。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比降低23.5%，同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。
資本邦從2月銷(xiāo)售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊(duì)的20家典型房企，對(duì)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積進(jìn)行分析。
20家典型房企中，無(wú)論從銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積來(lái)看，下滑幅度最大的是正榮地產(chǎn)，其單月銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積為35.29億元和24.06萬(wàn)平方米，同比下降73.68%和70.03%。
消息面上，2月18日，正榮地產(chǎn)公告稱(chēng)，市場(chǎng)狀況不利的背景下，由于外部資金有限，無(wú)法為現(xiàn)有債務(wù)再融資而面臨短期流動(dòng)性壓力，預(yù)計(jì)公司現(xiàn)有的內(nèi)部資源可能不足以解決其于2022年3月即將到期的債務(wù)。
反觀20家房企中，銷(xiāo)售同比來(lái)看，表現(xiàn)相對(duì)較好的是遠(yuǎn)洋集團(tuán)，2月銷(xiāo)售額37.3億元，同比下降17.48%，銷(xiāo)售面積23.54萬(wàn)平方米，同比下降5.95%。
整體而言，2022年前2個(gè)月，20家典型房企同比全線(xiàn)下跌，即使頭部房企也無(wú)一幸免。
兩家頭部房企碧桂園和萬(wàn)科企業(yè)，在前2月均出現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售面積同比雙降，前者分別同比下滑20.43%和7.33%;后者分別同比大幅下滑44.29%和41.35%。
易居研究院智庫(kù)中心認(rèn)為，前兩個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示購(gòu)房者入市的節(jié)奏還沒(méi)加快，同時(shí)去年基數(shù)偏高。
也在業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前房企的銷(xiāo)售仍然處于低位，但是，隨著更多城市加大對(duì)剛需和改善型購(gòu)房的支持力度，預(yù)計(jì)3月將會(huì)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。
四、投資篇：投資拿地雙降溫，一線(xiàn)城市、長(zhǎng)三角為布局重點(diǎn)
銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)低迷，一定程度上影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的積極性，疊加集中供地整體供應(yīng)規(guī)模較低、房企資金端壓力猶存，盡管2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速維持正增長(zhǎng)，但已連續(xù)11個(gè)月收窄，且該指標(biāo)比低于去年全年4.4%的增速。一般認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速位于5%以下的水平，屬于偏冷區(qū)間。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.7%;其中，住宅投資1.08萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.7%。
圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
房企投資審慎態(tài)度下，拿地積極性亦有所減弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1440.9億元，拿地規(guī)模同比下降62.7%，門(mén)檻值為5億元，較2021年2月下降5億元。
單月來(lái)看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降67%。
圖表來(lái)源：中指研究院
值得注意的是，2022年1-2月，綠城中國(guó)以拿地金額208億元占據(jù)房企權(quán)益拿地金額和面積T0P100榜單第一。在2月北京集中供地中，綠城中國(guó)耗資98億元相繼斬獲3宗地塊，分別為朝陽(yáng)區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊及亦莊新城地塊。
從布局城市等級(jí)來(lái)看，50家代表房企2022年1-2月在一線(xiàn)城市的投資面積占比最高，為36.2%。從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到38.1%。
圖表來(lái)源：中指研究院
五、融資篇：債券市場(chǎng)延續(xù)低溫，回購(gòu)美元債難掩流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
2022年首兩月，房企融資規(guī)模不足千億。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-2月房企境內(nèi)外發(fā)債856億元，同比下降59%，降幅較今年首月收窄11個(gè)百分點(diǎn)。
融資結(jié)構(gòu)上看，1-2月房企境內(nèi)債成絕對(duì)主導(dǎo)，境外債持續(xù)低迷對(duì)整體房企融資規(guī)模負(fù)影響較大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月境外債券規(guī)模占比22%，同比下降25個(gè)百分點(diǎn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約395億元，環(huán)比大幅減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務(wù)凈額20億，償債壓力較上月明顯改善。
但不可忽視的是，2月房企頻繁回購(gòu)美元債以提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，也加強(qiáng)了對(duì)其流動(dòng)性的考驗(yàn)，以及再融資風(fēng)險(xiǎn)的增加，頻繁回購(gòu)的房企包括碧桂園、寶龍、雅居樂(lè)、中駿等。
2月28日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，公司已進(jìn)一步部分回購(gòu)本金額為500萬(wàn)美元的票據(jù)。截至2022年2月28日，公司已部分回購(gòu)本金總額為1000萬(wàn)美元的票據(jù)，相當(dāng)于原發(fā)行票據(jù)本金總額5%。
值得注意的是，即將到來(lái)的3-4月連續(xù)兩個(gè)月到期債務(wù)規(guī)模均超過(guò)千億，未來(lái)兩月對(duì)房企的資金流動(dòng)性構(gòu)成一定的威脅，將增大對(duì)房企融資能力的考驗(yàn)。
克爾瑞研究中心認(rèn)為，在當(dāng)前境外投資者信心不足的情況下，部分房企境外債券再循環(huán)融資相對(duì)較難，需動(dòng)用自有資金進(jìn)行償債，這對(duì)部分本就流動(dòng)性緊繃的企業(yè)來(lái)說(shuō)則是雪上加霜。
不過(guò)在各路資金支持下，房企參與收并購(gòu)?fù)貙捜谫Y需求，開(kāi)啟融資新氣象。
中指院報(bào)告顯示，開(kāi)年以來(lái)，包括興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、上海銀行等紛紛宣布為房企收并購(gòu)提供融資額度。
銀行持續(xù)發(fā)力的背景下，對(duì)于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，房企融資需求也不再局限于“借新還舊”，而是在參與收并購(gòu)方面積極發(fā)力。
2月中旬，碧桂園服務(wù)與中梁百悅智佳就收購(gòu)剩余93.76%股權(quán)訂立協(xié)議，收購(gòu)?fù)瓿珊螅辛喊賽傊羌褜⒊蔀楸坦饒@服務(wù)間接全資附屬公司。碧桂園服務(wù)表示，未來(lái)肯定要走向靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)的道路，但在當(dāng)前階段，還是要輔之以收并購(gòu)。
結(jié)尾
當(dāng)前，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體承壓，開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高。
億翰智庫(kù)指出，很大部分原因就在于消費(fèi)者信心的缺失，一方面對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不穩(wěn)，信心不足;二來(lái)，由于受房企暴雷事件影響，消費(fèi)者對(duì)于房企能夠按時(shí)交房及房屋質(zhì)量缺失信心，所以在購(gòu)房決策上有更多的猶疑。
不過(guò)，政策放松如期加碼的環(huán)境下，長(zhǎng)期看，行業(yè)后續(xù)穩(wěn)定向上的趨勢(shì)不變。
展望3月，克而瑞研究中心認(rèn)為，從政策底到市場(chǎng)底仍需要一定的傳導(dǎo)發(fā)酵周期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。
